Аренда квартир с последующим выкупом в спб

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

Аренда квартиры с последующим выкупом

Подобный вид сделок не очень популярен в России. Наши сограждане предпочитают использовать обыкновенную рассрочку или ипотеку. Однако аренда квартиры с последующим выкупом может стать отличным вариантом для тех, кто еще не имеет своего жилья. Расскажем об этом виде сделок в статье.

Что такое аренда квартиры с выкупом?

Конечно, наиболее выгодный вариант приобретения жилья – наличный расчет в день заключения сделки. В этом случае не возникает каких-либо дополнительных расходов как, например, в ситуации с ипотекой. Но, увы, такая возможность есть не у всех.

При аренде квартиры с выкупом средства передаются продавцу постепенно за конкретный период – к примеру, ежемесячно. При этом покупатель проживает в жилплощади и пользуется ею по своему усмотрению в рамках целевого назначения недвижимости.

Аренда жилья с перспективой его приобретения в собственность – это очень удобный способ покупки. Однако владельцы квартир нечасто соглашаются на подобный вариант. Для собственников гораздо выгоднее сдавать жилье в аренду по стандартной схеме, получая регулярный доход. Тем более, что спрос на съем жилплощади не падает.

Оценка стоимости и переплата при аренде квартиры с выкупом

Цены на недвижимость со временем меняются, что приводит к увеличению платежа для покупателя-арендатора. Чтобы избежать в дальнейшем проблем и разногласий, рекомендуется предусмотреть в договоре один из следующих моментов по усмотрению сторон:

• стабильность суммы не зависимо от изменений цен на рынке недвижимости без перерасчета арендных платежей;
• индексация суммы к выплате в соответствии с инфляцией;
• перечисление выплат в твердой валюте.

В тексте договора необходимо прописать оценочную стоимость квартиры, которая останется неизменной, или формулу корректировки выплат и перерасчетов. Это позволит избежать споров между сторонами в будущем.

Для оценки стоимости квартиры рекомендуется воспользоваться услугами профессионального оценщика. Специалист осмотрит объект, проанализирует ситуации на рынке и составит независимое заключение с указанием стоимости объекта.

Механизм перечисления выплат аналогичен рассрочке. Ежемесячный платеж рассчитывается так: итоговая стоимость объекта делится на период действия договора в месяцах. Максимальный срок для подобных договоров –  10 лет. Чаще стороны заключают сделку на меньший период, так как никому не хочется продавать квартиру столь длительный период времени.

Чем дольше срок договора, тем больше размер переплаты. Так, например, при стоимости квартиры три млн. рублей приблизительный объем переплаты составит 600 тысяч.

Риски аренды с последующим выкупом

Никаких рисков не будет, если грамотно заключить договор. Когда обе стороны действуют на законных основаниях и прописывают все условия соглашения, практически исключается вероятность обмана.

Собственник квартиры при корректном составлении текста договора ничем не рискует. Имущественные права перейдут к арендатору только после выплаты оговоренной стоимости жилья.

Никакого риска потерять средства и остаться без жилья нет и у покупателя. Подобный вид договоров в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, а, значит, находится под государственной защитой. После того, как процедура регистрации будет пройдена, расторжение договора будет возможным только через суд.

Сделка будет считаться законной, если:

• предмет договора фактически существует;
• собственник распоряжается квартирой на законных основаниях;
• супруга/супруг собственника дали свое согласие на заключение сделки;
• обе стороны договора являются дееспособными и совершеннолетними лицами или действуют с согласия органов опеки и попечительства.

Если арендодатель-продавец не вправе реализовать квартиру или действует по поддельным документам, это попадает под ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

Аренда с выкупом квартиры пока еще считается нетипичной сделкой в России. По этой причине не существует типового договора и сведений по судебной практике. Но пугаться не стоит. Точно также ситуация развивалась с долевым строительством и уже сейчас в законодательстве оговорен каждый нюанс подобных сделок.

Покупатель-арендатор должен исправно вносить платежи по договору. В противном случае он будет расторгнут по инициативе продавца, а уже выплаченные средства при этом не возвращаются. По большому счету покупатель имеет только одно весомое преимущество – возможность вселиться в квартиру, деньги за которую еще не выплачены в полном объеме.

Пошаговая инструкция оформления аренды с выкупом

Для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом можно воспользоваться алгоритмом, приведенным ниже.

Шаг 1. Поиск объекта недвижимости

Для начала нужно определиться, какие условия аренды с выкупом будут наиболее приемлемыми. Необходимо оценить свои возможности и понять, какая сумма ежемесячного платежа наиболее приемлема. В дальнейшем это окажет влияние на итоговую стоимость квартиры, период действия договора и другие существенные параметры сделки.

Искать подходящий объект недвижимости можно следующими способами:

• через друзей и знакомых;
• на интернет-ресурсах с объявлениями – Avito, «Из рук в руки», ЦИАН, социальные сети и др.;
• печатные издания;
• с помощью риелтора или агентства недвижимости.

Не отчаивайтесь, если подходящий вариант не будет найден сразу. Предложений по аренде с выкупом немного, но они есть.

Привлечение посредников (риелторов, агентов недвижимости и т.д.) сопряжено с дополнительными финансовыми затратами. Однако в этом случае вы не будете затрачивать свое время. Кроме того, посредники имеют собственные уникальные базы предложений рынка недвижимости, поэтому найти подходящий вариант с их помощью удастся гораздо быстрее и проще.

Шаг 2. Оформление договора

Когда нужный объект найден, необходимо перейти к наиболее важному этапу – согласование условий и существенных параметров сделки. Нужно понимать, что аренда с последующим выкупом – это долгосрочная сделка, поэтому не исключено, что со временем между сторонами возникнут какие-либо разногласия.

Договор должен включать в себя следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• идентификационные сведения об объекте недвижимости;
• стоимость квартиры;
• размер ежемесячного платежа;
• способ и срок оплаты;
• срок действия договора;
• иные условия, которые стороны посчитают существенными.

Чтобы избежать споров в дальнейшем, необходимо продумать и обговорить все условия на этапе согласования. Касательно каждого значимого условия договора потребуется найти компромисс, устраивающий обе стороны.

Шаг 3. Регистрация заключенной сделки

Государственная регистрация осуществляется в Росреестре или МФЦ по месту нахождения квартиры. Для этого необходимо предъявить паспорта сторон, договор в трех экземплярах и квитанцию об оплате государственной пошлины в размере:

• 2000 рублей – для физических лиц;
• 22 000 рублей – для юридических лиц.

Регистрация произойдет в течение 3-5 рабочих дней. По итогам сотрудник учреждения выдаст заявителям экземпляры договоров со штампом о регистрации и обновленную выписку из ЕГРН.

После регистрации покупатель может въехать в квартиру и проживать там. При этом он обязан перечислить в пользу продавца ежемесячный платеж и первый взнос, если таковой предусмотрен договором.

Сделка будет считаться завершенной после выплаты всей суммы по договору. До этого момента расторгнуть соглашение можно только в судебном порядке при наличии веских причин.

Нужна ли помощь юриста по недвижимости при заключении аренды с выкупом?

Не рекомендуется заключать такую сделку и составлять текст договора самостоятельно. Так как аренда с выкупом в нашей стране пока что не очень распространена, типовых текстов не существует.

Кроме того, каждая ситуация индивидуальна. Сделка будет признана законной только при корректно составленном тексте документа.

При возникновении вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/arenda-kvartiry-s-vykupom/

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК | О недвижимости с душой

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

• срок выкупа — до 15 лет;
• первоначальный взнос от 0%;
• макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
• документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора.

Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.2.

При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль.

Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к.

ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.

5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью.

В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).2.

3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

• тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
• те, у кого «серый» доход;
• у кого нет первоначального взноса;
• и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублейПервоначальный взнос — 0%Срок выплат: 15 летЕжемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.

473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублейПервоначальный взнос: 15% ~ 392 400 рублейРазмер кредита: 2 223 546 рублейПроцентная ставка: 13, 25%Ежемесячный платеж: 28 500 рублейСумма переплаты: 2 906 453 рублейПосчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:

392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Окей!

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублейСрок: 36 месяцев (торопиться не будем)Категория клиента: общие условияСтавка: 21,5%Ежемесячный платеж: 15 110 рублейСумма переплаты: 145 624 рубля

Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублейЕсли сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что3 года надо будет платить — 43 610 рублейостальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)

Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Источник: https://www.HabRealty.ru/novosti/arenda-s-vyikupom-kvartiryi.html

Аренда жилья с выкупом

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Покупатель заключает договор с продавцом на съем жилплощади, по окончании которого он вносит последний взнос и становится полноправным собственником недвижимости.

По сути, аренда жилья с выкупом — это приобретение недвижимости в рассрочку с получением права проживания на территории владельца объекта (квартиры, комнаты, коттеджа, апартаментов и т. д.).

Насколько выгодна аренда жилья с выкупом для покупателя?

При таком виде сделки первоначальный взнос не является обязательным, что крайне редко предусматривают стандартные ипотечные программы. Кроме того, покупателю не придется собирать многочисленные документы, справки о доходах и прочие официальные бумаги.

Чтобы воспользоваться банковской ипотекой, надо приложить огромные усилия. А ведь нередко бывает и так, что после изучения пакета документов клиента банк отказывает ему в выдаче денежных средств.

Это может быть связано с плохой кредитной историей в прошлом, недостаточно высоким уровнем финансового обеспечения, низкой надежностью компании, где работает потенциальный заемщик (то есть существует вероятность потери работы, а значит, и потери платежеспособности).

Уровень дохода, перспективы с работой и плохая история не интересуют арендодателя, собственника квартиры или дома.

Волноваться по поводу перехода прав собственности нет оснований — арендодатель остается полноправным владельцем недвижимости до момента окончания срока соглашения.

Аренда с выкупом, как правило, предусматривает возможность досрочного погашения финансовых обязательств, к тому же будущий владелец недвижимости имеет право прописать на территории жилплощади членов семьи, что невозможно сделать по условиям ипотечной программы. Подводя итоги вышесказанного, можно сформулировать преимущества аренды с выкупом для покупателя следующим образом:

• отсутствие требований в отношении документов, подтверждающих доход;
• нет необходимости оформлять залог и договор поручительства;
• можно прописывать членов семьи;
• простые условия соглашения (отсутствуют скрытые платежи и комиссии).

Аренда жилья под выкуп зачастую является единственным способом приобретения недвижимости в собственность, особенно для тех людей, у которых были конфликты с банком и нет подтверждения достаточного уровня официальной заработной платы.

Главным недостатком этого вида соглашения является более высокая финансовая нагрузка, если сравнивать с ипотекой (в среднем придется заплатить на 7-10 % больше, чем по кредитной программе). Второй минус — длительное ожидание получения прав собственности. Квартира переходит в полное распоряжение арендатора только после выполнения обязательств по договору.

Выгоды для собственника недвижимости при продаже через аренду

Аренда жилья под выкуп выгодна арендодателю при определенных условиях. Например, в том случае, если у него есть несколько квартир, которые он сдает на длительный срок с получением стабильного дохода. Выкуп через аренду в некоторых случаях является единственным возможным вариантом продажи, когда:

• жилплощадь находится в районе с плохой транспортной доступностью;
• на недвижимость этой категории упал спрос;
• на рынке недвижимости отмечается падение продаж.

Если собственник заинтересован в быстрой продаже, чтобы получить определенную сумму для вложения в бизнес, долгосрочная аренда с последующей продажей невыгодна.

Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие положения о размере регулярных выплат, сроке аренды, стоимости жилплощади. Право собственности переходит к покупателю после регистрации в ЕГРП.

Аренда апартаментов с выкупом в коммерческих целях

Аренда апартаментов с последующим выкупом представляет интерес для тех, кто планирует использовать жилплощадь в коммерческих целях в дальнейшем. Объекты этой категории, расположенные в центральных районах с хорошей транспортной инфраструктурой, пользуются стабильно высоким спросом у жителей и гостей города.

Привлекательность апартаментов для арендаторов состоит не только в более низкой стоимости (по сравнению с квартирами), но и в целом ряде существенных преимуществ:

• высокий уровень безопасности проживания (объекты находятся под охраной, оснащены пожарной сигнализацией и системами пожаротушения);
• благоприятная социальная обстановка;
• отличный сервис;
• отлаженная организация технического обслуживания инженерных коммуникаций;
• комфортные номера с дизайнерским оформлением и качественной мебелью;
• наличие зоны «кухня-столовая».

Таким образом, домашняя обстановка и комфорт служат важнейшими преимуществами номера в апарт-отелях по сравнению с традиционными гостиницами.

Растущий спрос на аренду апартаментов отчасти объясняется стремлением людей жить «как дома».

Апартаменты быстрее окупаются по сравнению с квартирами и приносят более высокий доход, если организацией бизнеса занимаются профессионалы (10-15 % годовых от аренды апартаментов, 3-6 % от сдачи квартир).

Как получают прибыль собственники номеров апарт-отелей?

Доходный номер в апарт-отеле — относительно новое понятие на российском рынке недвижимости.

Получение стабильного пассивного дохода является надежной финансовой защитой для инвесторов, а также позволяет повысить уровень личного благосостояния.

Очень важно при этом правильно выбрать сам объект недвижимости и вариант передачи в управление. Статистика показывает, что наибольшим спросом пользуются объекты со следующим расположением:

• вблизи от станций метро;
• в центре города;
• рядом с крупными офисными центрами и спортивно-развлекательными комплексами.

Такие отели заполнены в среднем на 67-70 %. Если управляющая компания правильно выберет ценовую политику, учитывая спрос на жилье в будни и выходные дни, то владелец недвижимости будет получать от 70 до 100 тысяч рублей в месяц от одного номера (при ценах 4-6 тыс. рублей в сутки).

Что представляют собой программы доходности?

Программы доходности — это детально проработанная схема получения выплат в пользу собственников апартаментов.

При этом вопросами обслуживания номера и поиска арендаторов занимается не владелец недвижимости (хотя он имеет на это право), а управляющая компания.

Существует множество вариантов соглашений, которые различаются условиями распределения обязательств между сторонами и степенью ответственности.

Например, апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге предлагает несколько программ для инвесторов в разных апарт-отелях города.

• с максимальным и фиксированным доходом;
• с заключением договора на 3 и 5 лет;
• с возможностью проживания в номере по согласованию с управляющей компанией.

При выборе программы с максимальным доходом составляется агентский договор, согласно которому собственник получает 75 % от арендной ставки по установленному тарифу, а 25 % остается в распоряжении управляющей компании. Срок сдачи апартаментов — от 1 дня до 11 месяцев, выплата дохода осуществляется каждый месяц, в определенный договором период времени.

Оплату расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию оплачивает проживающий в номере либо владелец апартаментов (в период, когда номер свободен). Поиск арендаторов осуществляет УК. Программа обеспечивает прибыль до 13 % годовых.

Если собственник номера выбирает программу доходности со стабильными выплатами, не зависящими от того, занят номер или нет, то он будет ежемесячно получать 8,8 % от стоимости инвестиций ежемесячно, в течение пяти лет (по договору аренды). Что является более выгодным — вопрос всегда индивидуальный, определяемый целями и возможностями владельца недвижимости.

Аренда с выкупом апартаментов для использования в личных целях

Аренда апартаментов с выкупом представляет интерес в первую очередь для бизнесменов, но некоторые арендаторы желают использовать жилплощадь в личных целях.

Например, для размещения гостей, для временного отдыха, для проживания в период неблагоприятных погодных условий (если отель радом с работой), для времяпрепровождения в выходные дни (если объект находится вблизи от развлекательных и спортивных комплексов).

Привлекательность проживания в апартаментах состоит в удачном сочетании сервисного обслуживания, безопасности и комфортности самого жилья, а также большую роль играет лояльная ценовая политика. Проживание в апартаментах позволяет сэкономить время, отводимое на уборку, стирку, поиск места на парковке. Словом, этот формат исключительно удобен для жителей города, а не только туристов.

Проживающие в апартаментах почти не видят обслуживающего персонала, за исключением входной зоны и общественных мест (кафе, ресторан, фитнес-зал и т. д.), что создает ощущение приватности и домашнего уюта.

В то же время есть возможность заказать ресторанную еду в номер, если возникнет такая необходимость.

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Роль управляющей компании в формировании привлекательности аренды с выкупом

Далеко не все начинающие предприниматели понимают, насколько велика роль управляющей компании в создании привлекательного имиджа апарт-отеля.

Только эксперты рынка недвижимости знают, какое большое количество объектов этой категории можно отнести к разряду убыточных.

В идеале с управляющей компанией заключают договор на стадии проектирования объекта, чтобы была обеспечена возможность решить важные задачи:

• изучить объект с точки зрения соответствия нормативам технической эксплуатации;
• разработать концепцию управления недвижимостью;
• детально продумать программы доходности.

Внешние управляющие компании в большей степени стремятся вывести апарт-отель в число лидеров в соответствующем сегменте рынка, поскольку каждый успешный контракт добавляет плюс к репутации фирмы. Внутренние («карманные») компании могут работать не менее успешно, если в штате состоят профессионалы высокого класса.

Чтобы привлечь клиентов, необходимо приложить немалые усилия и организаторские способности.

Поиск арендаторов для заселения в номера собственников, планово-предупредительные работы, техническое обслуживание, ведение финансовых документов, содержание здания в чистоте, создание оптимальной инфраструктуры — все перечисленные задачи решает управляющая компания. Чем успешнее ее специалисты справляются со своими обязанностями, тем выше заполняемость номеров, тем больше желающих выкупить апартаменты по окончании срока аренды.

Кроме того, профессиональная управляющая компания стремится придать апарт-отелю индивидуальность, сделать его ярким и узнаваемым среди десятков и сотен аналогичных объектов. Это могут быть дополнительные бесплатные услуги и бонусы, оригинальный дизайн и планировка номеров.

Так, например, апарт-отель Vertical на Московском проспекте запоминается проживающим как уютный комплекс с рациональным зонированием, выразительным оформлением пространства апартаментов, созданного на основе индивидуального проекта.

Дизайнерам удалось привнести теплую атмосферу жилого дома в минималистическую композицию.

Идеальная чистота, обособленность номеров от технических помещений и мест нахождения обслуживающего персонала делают отель еще более комфортным и привлекательным для клиентов.

Идеальные апартаменты в аренду — какие они?

Идеальные апартаменты для аренды — недвижимость, приносящая стабильную прибыль в пределах плановых нормативов. Как уже говорилось, для бизнесменов представляет огромную важность отлаженный процесс функционирования комплекса, то есть всего апарт-отеля в целом. Клиентов привлекают в первую очередь инфраструктура и уровень сервиса на объекте.

Роскошный дизайнерский номер в апарт-отеле с плохой организацией обслуживания, неудобной парковкой и плохими подъездными путями будет пустовать, в то время как спрос на аккуратную небольшую студию в популярном комплексе возрастает год от года. Идеальные апартаменты — это:

• удобное транспортное расположение;
• современный внешний и внутренний дизайн;
• разнообразие предложений по номерному фонду;
• выбор программ доходности от УК;
• отлаженный сервис;
• конкурентные цены;
• наличие собственной парковки;
• удобный заезд-выезд;
• прозрачность ведения финансовых документов;
• заполняемость не менее 70%.

Таким образом, рассуждать о выгодности аренды апартаментов с последующим выкупом можно только в привязке к конкретному объекту. Помощь эксперта при рассмотрении вариантов покупки будет полезной для всех, кто только начинает бизнес на рынке коммерческой недвижимости.

Источник: https://vertical-hotel.ru/poleznaya-informatsiya/17957/

Покупка жилья в аренду с выкупом – как это работает?

Аренда жилья с выкупом – это еще один способ обзавестись недвижимостью, который не так распространен в сравнении с ипотекой и обычными сделками купли-продажи. Доля подобных предложений в Москве и Санкт-Петербурге едва достигает 5%, а в регионах и того меньше. Редакция IRR решила разобраться, действительно ли этот вариант работает?

Как это работает?

Аренда жилья с выкупом позволяет выплачивать стоимость недвижимости не целиком, а равными частями в течение нескольких лет. Таким образом, человек одновременно арендует и постепенно выкупает жилье. Покупатель может жить в квартире сразу после оформления сделки, однако, он не имеет права распоряжаться недвижимостью пока не выплатит всю стоимость жилья.

Для покупателя-арендатора такой вариант удобен, потому что он может быть уверен, что хозяин жилья не попросит его освободить квартиру (при условии, что он не нарушает условия сделки). 

Алгоритм аренды с выкупом очень похож на обычную куплю-продажу. В сделке участвует сразу три стороны: собственник недвижимости, покупатель, он же арендатор, и посредники – риелтор, юрист, оформляющий сделку, агентство недвижимости. 

• Участок 15 соток , собственность, земли населенных пунктов
• Участок 8.12 соток, метелево шоссе , собственность, земли населенных пунктов
• Вентиляция, кондиционирование, дымоходы, водостоки
• 1-комн. квартира, Мичурина ул, 33
• 1-комн. квартира, Ленина пр-кт, 133А
• 1-комн. квартира, Ворошилова ул, 2А
• 1-комн. квартира, Шахтеров пр-кт, 88
• Дом 180 кв.м, Солнечногорский р-н, Бережки д, площадь участка 10 соток, в отличном состоянии…

Условия

Условия сделки, такие как сроки, размер выплат, не регулируются законодательно. Это означает, что покупатель и продавец должны сами договориться, на какой срок заключать договор. Допускается аренда с выкупом на срок как 1 год, так и более 10 лет. Продавец вправе требовать внесения первоначального взноса, однако его размер также не регламентирован законом. 

Отсутствие переплаты в виде процентов

При оформлении ипотеки переплата в конечном итоге может достигать 200-250%. В случае с арендой с правом выкупа проценты не начисляются, а квартиросъемщик выплачивает только ту сумму, которая была оговорена в момент заключения сделки. Однако продавец может заложить в цену уровень инфляции и арендную ставку, и таким образом цена значительно возрастет.

Документы

Продавцу необходимы те же документы, что и для оформления обычной сделки купли-продажи, а покупателю достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность. Это огромный плюс, потому что не нужно оформлять справку о доходах, доказывать платежеспособность, показывать копию трудовой книжки, как в случае с ипотечным кредитом.

• Toyota Land Cruiser Prado, внедорожник, 2012 г.в., пробег: 120000 км., автомат, 2.982 л
• Toyota Alphard, минивэн, 2010 г.в., пробег: 88000 км., автомат, 3.5 л
• SsangYong Kyron, внедорожник, 2010 г.в., пробег: 108000 км., автомат, 1.998 л
• Nissan murano, внедорожник, 2013 г.в., пробег: 135000 км., вариатор, 3.5 л
• Toyota Land Cruiser Prado, внедорожник, 2008 г.в., пробег: 127000 км., автомат, 3.956 л
• Land Rover Range Rover , внедорожник, 2016 г.в., пробег: 84000 км., автомат, 4.4 л
• BMW X6, кроссовер, 2009 г.в., пробег: 100000 км., автомат, 4.395 л
• Volkswagen Touareg, внедорожник, 2011 г.в., пробег: 85900 км., автомат, 4.134 л
• Land Rover Discovery, внедорожник, 2011 г.в., пробег: 190000 км., автомат, 2.993 л
• Toyota Land Cruiser Prado, внедорожник, 2014 г.в., пробег: 24500 км., автомат, 2.982 л
• Mitsubishi Outlander, кроссовер, 2019 г.в., пробег: 35000 км., вариатор, 1.998 л
• Toyota Land Cruiser, внедорожник, 2009 г.в., пробег: 228700 км., автомат, 4.461 л

Сложности с поиском продавцов

Далеко не все продавцы согласны продавать недвижимость на данных условиях. Как показывает практика, в основном на аренду жилья с выкупом соглашаются собственники неликвидного жилья, а также дорогостоящей недвижимости, которую тяжело продать сразу.

Часто подобные сделки заключаются между родственниками, которые таким образом получают некоторые гарантии. 

Нарушение условий договора

Если покупатель-арендатор нарушит условия договора, то продавец вправе попросить его о выселении, и в этом заключается самый большой риск сделок покупки жилья в аренду с выкупом. 

Посмотреть квартиры в аренду

Источник: https://blog.irr.ru/view/pokupka_zhilya_v_arendu_s_kak_eto_rabotaet