Как перевести землю лпх в ижс

Как перевести земельный участок из ЛПХ в ИЖС

Участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться как в черте населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения.

Также, они делятся на 2 категории — полевые и приусадебные.

Как для первой, так и для второй категории наделов может быть полезна процедура перевода земли в категорию «Индивидуальное жилищное строительство».

Виды земельных участков

Земельные наделы ЛПХ, относящиеся к землям поселений, называются приусадебными. На таких участках разрешено строить дома и хозяйственные постройки, заниматься индивидуальной трудовой деятельностью.

Подробнее о приусадебных участках читайте в специальной статье.

ЛПХ на сельхозземлях носят название полевых участков. На полевых наделах разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности без возможности возведения капитальных построек.

Подробнее о полевых участках читайте в статье.

В каких случаях требуется смена ври

Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.

Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.

Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.

Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:

• ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
• Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
• Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
• Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
• Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».

Смена вида разрешенного использования может происходить по следующим сценариям:

• Со сменой категории земли.
• Простым изменением цели использования.

По общему правилу, участки, в отношении которых инициируется процедура смены разрешенного использования, должны быть размежеваны и поставлены на учет в Кадастровой палате.

Заниматься геодезическими работами имеют право лица, имеющие сертификат кадастрового инженера. Стоимость услуг не зависит от того, в частную или государственную структуру вы обращаетесь, и составляет в среднем 5 тыс. руб.

Для приусадебных земель

На земли, относящиеся к черте населенных пунктов, распространяется действие градостроительного регламента.

Запросив в земельном отделе местной администрации копию ПЗЗ территории, в границах которой находится интересующая вас земля, вы получите исчерпывающую информацию о ее функциональной зоне и сможете проанализировать наличие возможности смены ВРИ в упрощенном порядке.

Для присвоения приусадебному наделу вспомогательного или условно-разрешенного ВРИ «ИЖС» необходимо направить декларацию, уведомляющую о желании использовать участок в строительных целях, в Росреестр.

В качестве дополнительных документов ведомство потребует приложить:

• ПЗЗ территории. План может быть направлен в ведомство администрацией поселения в рамках межведомственного взаимодействия на безвозмездной основе.
• Межевой план земли.

Внесение изменений в Госземкадастр, поданное в электронном виде, оплачивается в сумме 245 руб. При предоставлении сведений в «бумажном» варианте размер госпошлины составит 350 руб.

Подробнее о смене ВРИ земли читайте в отдельной статье.

Для полевых

Присвоение полевому участку вида разрешенного использования «ИЖС» сопряжено со сменой категории надела, причем оба действия производятся одновременно.

Ходатайство о смене категории земли направляется в администрацию поселения (районную администрацию, если речь идет о межселенной территории).

Если администрация, принявшая ходатайство, считает обоснованным ваше намерение о смене ВРИ земли, то направляет его в орган исполнительной власти области для принятия окончательного решения.

К ходатайству прилагаются следующие документы:

• Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего вашу личность.
• Доверенность, если ходатайство направляется не лично вами.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Ситуационный план надела.
• Выписка из ЕГРН.

Кадастровые выписки предоставляются за плату.

В зависимости от формы подачи заявления, сумма госпошлины может составлять:

• 300 руб. — услуга предоставляется в электронном виде.
• 750 руб. — выписка выдается в форме бумажного документа со всеми подписями и печатями.

Если полевой участок находится в непосредственной близости от границ населенных пунктов, Генплан поселения предусматривает возможность расширения черты поселка с включением в его состав близрасположенных сельхозземель, то ходатайство, как правило, удовлетворяется.

Подробнее об изменении категории земли читайте в статье.

Вопросы изменения категории земли являются достаточно сложными, поэтому стоит рассмотреть возможность поручения проведения процедуры юристу. Стоимость его услуг зависит от сложности каждого конкретного случая и составляет несколько десятков тысяч рублей.

Все случаи отказов условно можно поделить на две категории.

Первые случаи связаны с небрежным отношением к подготовке ходатайства, когда в ходе анализа предоставленных документов выявляются следующие несоответствия:

• Отсутствие права распоряжаться земельным участком.
• Противоречия в документах.
• Неполный пакет сопроводительной документации.

Устранение выявленных несоответствий не займет много времени и даст вам возможность подать ходатайство повторно.

Вторая категория случаев связана с отсутствием в законе возможности изменения цели использования для сельхоз земли. В переводе категории может быть отказано, если полевой участок относится к особо ценным землям или у заявителя нет возможности оплатить разницу между старой и новой кадастровой стоимостью надела.

Любой отказ может быть обжалован в судебном порядке, но и суды не всегда удовлетворяют подобные заявления.

Смотрите интересный видеоматериал в котором представлено сравнение основных категорий участков.

Заключение

Большой разницы между ВРИ «ЛПХ» и «ИЖС» нет, если речь идет о приусадебных участках. И в том, и другом случае допускается строительство жилого дома на земле. Кроме того, ЛПХ может быть предпочтительнее для тех землепользователей, в планы которых входит продолжение использования участка для производства сельхоз продукции.

Планы построить дом на полевом земельном участке могут осуществиться, несмотря на полученный отказ в присвоении наделу ВРИ «ИЖС» — для этого достаточно перевести землю в дачное или садовое хозяйство.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/lph-v-izhs

Как земли ЛПХ перевести в ИЖС по закону РФ?

Земля может являться собственностью физического лица, однако существуют определенные ограничения в пользовании ей. Одним из таких ограничений является вид допустимого использования земли. Порой для строительства дома необходимо изменить категорию участка. О том, каким образом поменять категорию участка с ЛПХ на ИЖС, читайте в данной статье.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС

Любое лицо, владеющее участком, относящимся к сельскохозяйственным землям, имеет право перевести участок в иную категорию. Перевод производится в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод будет состоять из следующих действий.

Соберите все необходимые документы

Чтобы перевести участок из одной категории в другую, он должен находиться на кадастровом учете. В случае отсутствия кадастрового номера и точного определения границ, необходимо проведение межевания.

Данный процесс займет достаточное количество времени, обязанность по возмещению всех расходов будет лежать на заявителе. Чтобы провести межевание, обратитесь в компанию, специализирующуюся на геодезии, Росреестр или же Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Подайте ходатайство

Чтобы подать ходатайство, обратитесь в МФЦ или же в отдел местной администрации, обладающий соответствующей компетенцией.

Закон не устанавливает особую форму для ходатайства, однако данный документ обязательно должен включать в себя сведения следующие:

• информацию о заявителе и собственнике;
• кадастровый номер надела;
• документ, подтверждающий наличие прав на участок;
• категорию и целевое назначение (ЛПХ), которые имеют место при составлении ходатайства;
• категорию земли и вид допустимого использования, которые вы желаете получить (ИЖС);
• основание для такого перевода (строительство жилого дома, в котором вы будете впоследствии жить).

Все земли должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, государство контролирует процесс надлежащего использования земель. По этой причине основание для перевода должно быть обоснованным и веским.

Дождитесь рассмотрения вашего ходатайства

Сотрудник соответствующего органа примет все необходимые документы под расписку, где будет указана дата вынесения решения.

В соответствии с законодательством срок рассмотрения не должен превышать 2 месяца. Обычно именно в течение данного времени и требуется подождать. В случае положительного решения вы получите акт, в соответствии с которым земли будут переведены. Впоследствии изменения будут внесены в Росреестр, а вы получите новую выписку из ЕГРН.

В случае отрицательного решения вы получите письменный документ, в котором будет обоснован отказ.

Причины для отказа следующие:

• лицо, которое написано и подало заявление, не имело соответствующего права на это;
• документы, которые были поданы, не соответствуют законодательным актам РФ;
• ваш участок находится на значительном расстоянии от ближайшего населенного пункта, перевести в ИЖС его не получается, так как земли под ИЖС должны входить в границы населенного пункта.

Существенно облегчит ситуацию расположение участка в черте того или иного поселения. В случае неправомерного отказа в переводе вы имеете право обращения в суд для защиты своих прав и интересов.

Перед подачей заявления соберите следующие документы:

• паспорт гражданина РФ (потребуются как оригинал, так и копии);
• документ, подтверждающий право пользования участком (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт (потребуются как оригинал, так и копия) или же выписка из ЕГРН с указанием кадастрового номера;
• согласие собственника участка на перевод, если заявителем является лицо, использующее участок по договору аренду или безвозмездного пользования или др.;
• справку о том, каковы точные координаты вашего участка;
• справку о том, что участок находится (или не находится) в границах поселения.

Последняя справка подтверждает тот факт, что земля с определенными границами находится на кадастровом учете.

При оформлении земли в собственность данный документ будет находиться у собственника. Однако при его отсутствии необходимо провести межевальные работы и получить кадастровый паспорт. Данный процесс быстрым не является и требует определенных затрат.

Процесс перевода земли из одной категории в другую предполагает немалые затраты. Основная часть денежных средств идет на уплату недоимки государству.

Под ней понимается государственная пошлина, целью которой является компенсация потери государством земель, предназначенных для сельского хозяйства.

Из чего же складывается цена за осуществление данного перевода?

Составляющие следующие:

• стоимость экологической стоимости;
• стоимость получения выписки из ЕГРН;
• госпошлина за вывод земель из оборота (она равна 30% кадастровой стоимости надела);
• стоимость подготовки всех необходимых документов на строительство дома.

На практике складываются совершенно разные ситуации, но в каждой из них необходимо грамотно обдумывать решение о переводе, выбирая самый рациональный вариант. Если вы являетесь владельцем участка ИЖС и осуществили перевод участка, предназначенного для сельского хозяйства, в ИЖС, вы сможете получить налоговый вычет, если будет построен жилой дом.

Срок действия разрешения на строительство составляет 10 лет. Если в течение данного срока вы не введете в эксплуатацию жилье, то сумма вашего налога на землю будет увеличена вдвое.

Это является некой санкцией за то, что земля используется не в рамках ее целевого назначения.

Существует несколько причин, в соответствии с которыми после отправки ходатайства вы получите на него письменный отказ.

К основным причинам относятся:

• Несоответствие черте города. Для перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС они должны быть включены в границы того или иного населенного пункта. Однако если градостроительный план не предполагает такого расширения, перевод не состоится;
• Неудовлетворительное заключение экологической экспертизы. В данном случае отказ связан с тем, что строение на стадии возведения или эксплуатации может принести вред окружающей среде;
• Принадлежность участка к землям, имеющим особое назначение. Если ваш участок является плодородным и ценным (например, заливные луга), то вы получите отказ в переводе его из категории сельскохозяйственных земель;
• Наличие несоответствия ваших документов и законодательства РФ. В случае отсутствия верного оформления или подлинности документов, вы получите отказ в данном переводе. Помните, что предоставление поддельных документов влечет как уголовную, так и административную ответственность согласно законам РФ;
• Если ходатайство было подано лицом, у которого не было соответствующего право на это.

Несмотря на причины отказа у вас остается шанс продолжить добиваться своей цели. Вы имеете право опротестовать решение в суде или же можете просто устранить возникшие недочеты.

Зачем переводить ЛПХ в ИЖС

Согласно статьей 7 Земельного Кодекса РФ земли страны принадлежат к той или иной категории.

Категории земель, которые могут находиться во владении у граждан, следующие:

• земли поселений. На них строятся жилые дома (в том числе многоэтажные), осуществляется ИЖС;
• земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства. На них ведется личное подсобное хозяйство.

Основной особенностью использования участка является его целевое назначение.

Узнать о том, какое использование разрешено, можно из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН. Все пользователи земли должны соблюдать данные критерии, иначе по отношению к ним будут применены санкции соответствующими органами государства.

Если участок, относящийся к сельскохозяйственным землям, не используется в соответствии с его целевым назначением (например, на нем строится дом), то землевладелец получит штраф.

Данная санкция имеет место и при отсутствии начала строительства на участке под ИЖС в течение 3-х лет. Регистрация самовольной постройки возможной не представляется из-за трудностей с подводом к ней коммуникаций. В данном случае самовольную постройку придется снести в соответствии с решением суда.

Можно сделать вывод, что строительство дома на участке под ЛПХ или же ведение личного хозяйства на участке под ИЖС влечет за собой негативные последствия для владеющего землей лица. На практике имеют место ситуации, когда участки изымаются из-за их нецелевого использования.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-zemli-lpx-perevesti-v-izhs.html

Перевод участка из ИЖС в землю под ЛПХ

В российском законодательстве содержится классификация типов земельных участков, которая указывает на то, что определенный тип земли можно использовать по отведенному ему законом назначению.

Иногда собственнику недвижимого имущества требуется изменить тип участка, который ему принадлежит. Например, если на земле, которая приспособлена для проживания, собственник желает заниматься личным хозяйством, то ему необходимо осуществить перевод ИЖС в ЛПХ.

В данной статье будет рассмотрено, как правильно перевести участок из ИЖС в ЛПХ.

Земельные категории

В 7 статье Земельного кодекса Российской Федерации говорится о том, что все земельные владения на территории страны относятся к определенной категории. Иногда граждане России получают в собственность земли, которые относятся к населенным пунктам, или же участки, обладающие сельскохозяйственным предназначением.

Земельные участки, относящиеся к поселениям, предназначаются для того, чтобы построить дом, ИЖС или многоэтажку. А земельные владения для сельского хозяйства могут быть использованы как участок для личного подсобного подворья.

Особенностью законной эксплуатации земельной собственности является то, что она должна быть использована владельцем исключительно по целевому назначению, которое указывается в кадастровом паспорте земли.

По закону строго соблюдать назначение участка — обязанность как физических, так и юридических лиц. Нарушители законодательства в области строительства карается штрафными санкциями и иными мерами наказания.

Законодательными органами России установлены категории земельной собственности, которые определяют, как должен быть использован участок. К ним относятся:

• земельные владения, относящиеся к поселениям;
• участки под сельское хозяйство;
• государственные участки в виде водного и лесного фонда, охраняемых земель, особых участков и т. д.

Владелец недвижимого имущества будет выплачивать штраф в крупной сумме, если, например, на территории, имеющей сельхозназначение, построит дом. И наоборот, если на жилом участке собственник начнет заниматься подсобным хозяйством.

Помимо штрафа, в некоторых случаях возможен снос здания, которое было построено владельцем земли незаконно. Даже если постройку оставят, подведение к ней коммуникаций и прописка в нем не будут разрешены собственнику недвижимого имущества.

Для того чтобы таких проблем не возникало, собственнику земельного участка нужно произвести перевод недвижимости из ЛПХ в ИЖС или наоборот. Возможность переводить земельные владения из одной категории в другую прописана в 8 статье ЗК РФ.

Для чего переводят земли из ИЖС в ЛПХ

Каждый собственник земельного участка должен осознавать, для какого рода деятельности им используется его владение, и законна ли такая эксплуатация земельной собственности. Для того чтобы понять, нужно ли осуществлять смену типа участка, следует знать, для каких целей регистрируются ИЖС и ЛПХ.

Различия между индивидуальной жилищной собственностью и личным подсобным хозяйством:

Преимуществом ИЖС является то, что денежные средства, затраченные на постройку частного дома, можно вернуть, оформив налоговый вычет. Кроме того, при строительстве дома дается техническое удостоверение, которое позволяет провести в строение различного рода коммуникации, необходимые для комфортной жизнедеятельности граждан, проживающих в нем.

Важно! Если вы решили зарегистрировать ИЖС и не начинаете строительство дома на протяжении трех лет, то налог владельцу земли повышается в два раза. Если же у вас ЛПХ, которое не используется по назначению или вообще не используется, то сначала на владельца накладывается штраф до одной тысячи рублей, а потом земля вовсе изымается у собственника и продается на торгах.

Таким образом, перевод земли из одной категории в другую осуществляется на основании того, в каких целях желает использовать свой земельный участок собственник недвижимого имущества.

Порядок перевода земли, документы

Перевести землю можно, обратившись в местные органы самоуправления с соответствующим ходатайством и сопутствующей документацией.

Процедура перевода собственности из одной категории в другую осуществляется по следующим шагам:

1. Сбор и оформление документации.

Перед составлением ходатайства заявителю необходимо собрать пакет документов, необходимых для перевода земли. К ним относятся:

• копии паспортных данных заявителя – страницы с фотографией обратившегося и с регистрацией;
• документы, которые подтверждают права заявителя на владение заменяемой собственностью;
• согласие владельца на перевод (если, например, заявитель пользуется имуществом в аренду);
• кадастровый паспорт земли;
• справка, которая подтверждает нахождение/ненахождение земли на территории населенного пункта.

На основе документации, необходимой для осуществления перевода, можно понять, что для того чтобы перевести землю, нужно поставить ее на кадастровый учет.

Иногда бывает так, что у участка нет номера, следовательно, и четких границ нет. Для узаконения назначения участка необходимо провести процедуру, которая называется межевание.

Занимаются этим вопросом Росреестр, многофункциональные центры или же геодезические организации.

Обращение можно произвести не только в местный муниципалитет, но и в многофункциональный центр.

Пока что нет единой формы ходатайства, но оно определенно должно содержать следующие сведения:

1. Данные об обращающемся.
2. Информация о собственнике (если он и заявитель – это не одно лицо).
3. Паспорт земли.
4. Категория участка.
5. Желаемый вид земельной собственности.
6. Причины, по которым заявитель желает произвести перевод.
7. Обоснование прав заявителя на земельный участок.

Причины подачи заявления в уполномоченную организацию должны быть четкими, понятными и логично обоснованными.

1. Рассмотрение ходатайства.

Рассмотрение заявления начинается с того момента, когда сотрудник уполномоченной организации принимает ходатайство и прилагаемую к нему документацию под расписку заявителя. После принятия заявление отдается на рассмотрение, результатом которого является акт о разрешении на смену категории собственности или же об отказе в замене типа собственности.

Выполнение этих трех шагов позволит собственнику осуществить перевод земли и использовать свои владения по назначению в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере строительства. В то же время оформление необходимой документации является довольно длительным и трудоемким процессом, но проведение этой процедуры того стоит.

Стоимость и сроки проведения процедуры

При подаче заявления собственнику следует осознавать то, что перевод земли из одной категории в другую стоит определенных денежных затрат. Цена перевода составляет обычно не более чем тридцать процентов от стоимости участка, которая устанавливается кадастровой организацией.

Помимо этого, ходатайствующему лицу придется оплатить и оформление некоторых документов, стоимость которых зависит от их сложности. Иногда необходимо проведение экологической экспертизы, затраты на которую могут составить от десяти до пятнадцати тысяч рублей.

Согласно законодательству в сфере строительства при принятии заявления уполномоченное лицо обязано предоставить заявителю расписку, в которой будет отмечена дата приема документов. Рассмотрение ходатайства о переводе из ИЖС в ЛПХ или наоборот по закону не может составлять более чем два месяца с момента приема заявления.

Основания для отказа

Иногда органы МСУ могут отказать заявителю в рассмотрении документов. Законом установлены два основания для отказа:

1. Если ходатайство подписывается человеком, который не имеет права на меняемый участок.
2. Если предоставленная документация не соответствует требованиям законодательства, регулирующего перевод земель.

Если заявление принято к рассмотрению, это не значит, что перевод земли будет обязательно осуществлен. Существует несколько причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе его недвижимого имущества:

• невозможность провести процедуру перевода;
• негативный результат проведенной экологической экспертизы;
• невозможность эксплуатации участка по техническим причинам.

В течение двух месяцев с момента подачи заявления уполномоченная организация обязана предоставить заявителю акт об отказе в проведении перевода, где должны быть указаны причины, по которым обратившемуся лицу отказано. Решение муниципалитета может быть оспорено в судебных органах.

Возможность отказа администрации в смене категории земли говорит о том, что перед составлением ходатайства и выплаты денежных средств за оформление документации и оплату пошлин, заявителю следует убедиться в том, что рассмотрение его заявления и замена земельного участка на иную категорию представляется возможным.

Возможные нюансы

Собственнику недвижимого имущества, который решил сменить тип собственности, следует помнить о ряде нюансов.

Если вы решили перевести землю из одной категории в другую, нужно помнить о том, что необходимо иметь разрешение на постройку дома.

Такой документа выдается Департаментом архитектуры, а срок его действия составляет 10 лет.

В случаях, когда строительство не будет начато в течение трех лет с момента, когда участок был оформлен, местные органы самоуправления вправе изъять собственность у владельца и передать ее иным лицам.

Заявителю необходимо иметь паспорт участка, в котором указана вся информация о нем, а также его схема.

Если гражданин перевел участок в индивидуальную жилищную собственность, то ему необходимо получить почтовый адрес, по которому он теперь имеет право проживать.

Таким образом, перевод является довольно несложной процедурой. В то же время для осуществления этой деятельности требуются значительные временные и денежные затраты. Переводить собственность необходимо для того, чтобы у владельца земли впоследствии не возникло проблем с законом, и он не был подвергнут штрафным санкциям или же его участок не был изъят из владения.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/perevod-uchastka-iz-izhs-v-lph.html

Процедура перевода земли из ЛПХ в ИЖС

Земли на территории России поделены на отдельные категории. В зависимости от них и определяется правовой статус земли. Законодательно закреплён порядок как смены категории, так и правового статуса.

Это осуществляется исходя из нужд населения или страны. Государство в подобном вопросе выступает единственным правомочным лицом на изменение статуса земель и их категории.

Итак, как перевести землю из ЛПХ в ИЖС, в каких целях это производится?

Права частных лиц на землю

В собственности у граждан и частных  организаций могут находиться лишь земли населённых пунктов и предназначенные для сельского хозяйства наделы. Земли под ИЖС принадлежат в основном к территории населённых пунктов, а земли со статусом ЛПХ соответственно к категории наделов для сельскохозяйственной деятельности.

Подобный статус устанавливает тип использования участков, который разрешен законом, от которого и зависит перечень правомочий собственников в отношении их владения. Переведя участок в необходимую категорию можно изменить свои правомочия по пользованию земельным наделом.

Правовой статус ИЖС

Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предназначены для возведения частных жилых построек. Такие участки обычно находятся в пределах населённых пунктов или в  непосредственной близости от них.

Такие участки изначально имеют адрес и, построив на них жилой дом, в дальнейшем в нём можно прописаться. Кроме того, лишь жилые дома, возведённые на подобных земельных наделах, могут быть оформлены в качестве жилого помещения. В противном случае уполномоченные органы попросту не выдадут разрешение на строительство, а правомочия на подобную постройку зарегистрировать также не получится.

Кроме того, для получения услуг коммунальных служб также необходимо перевести участок в категорию ИЖС. Иначе компания-поставщик будет не вправе записать на такой дом абонентский номер и осуществлять обслуживание инженерных и коммуникационных сетей.

Правовой статус земель ЛПХ

Земли ЛПХ (личное подсобное хозяйство) предоставляются гражданам для ведения огорода, вырвщивания садов и иного типа сельскохозяйственной деятельности.

Участки в статусе ЛПХ условно подразделяются на два вида:

• приусадебное владение;
• полевой участок.

Наделы с указанным правовым статусом принадлежат к категории наделов для сельскохозяйственной деятельности, и на них допускается заниматься строительством, включая постройку жилья.

Только приусадебные земельные владения ЛПХ допускается перевести в категорию ИЖС.

Чтобы жилые постройки на таких участках могли быть оформлены должным образом, необходимо соблюдение следующих условий:

• земельный надел должен располагаться в пределах населённого пункта;
• должны быть соблюдены все нормы строительства жилого дома.

Однако даже это не гарантирует предоставление подобным жилым постройкам равного статуса с жильём на участках ИЖС. Сложно будет подключиться к инженерным коммуникациям и практически невозможно зарегистрировать абонентский ящик.



Зачем нужно менять статус участка?

Полномочия собственников ЛПХ в отношении участка более ограничены, нежели у владельцев наделов ИЖС. Это влияет не только на использование земли, но и на её ценность. Ограничения, действующие на участок, делают его менее привлекательным в глазах потенциальных покупателей. Для собственника же такой участок превращается в лишние и нежелательные расходы по содержанию и уплате налогов.

Большинство отказывается от таких участков, и пытается поскорее продать его, даже очень дёшево. Но не стоит спешить. Ведь проведя  лишь одну процедуру по смене статуса земли можно в разы увеличить цену на неё, а также позволить возвести там дом своей мечты. Но как это сделать?

Подача документов

Процедура смены земель со статусом ЛПХ или ИЖС осуществляется местной администрацией. Это может быть мэрия, если земля находится в пределах города, сельсовет, когда земля находиться в сельской местности и т. д.

Оформляется прошение о смене статуса земли в виде обычного заявления, вместе с которым нужно подать следующую документацию:

• кадастровый паспорт земли (реестровая выписка);
• паспорт владельца;
• правоустанавливающий документ на участок (если обращается собственник);
• письменное (нотариально заверенное) согласия собственника (если подаёт третье лицо).

В самом же заявлении нужно указать следующие сведения:

• номер участка в кадастровом реестре (кадастровый номер);
• нынешний статус (категория) участка;
• выбранный для перевода статус (конечная категория);
• вид правомочия на участок;
• цели изменения статуса (для постройки дома).

Но правильное оформление заявления и подача всех документов ещё не является гарантией изменения статуса земли. Согласно статистике количество случаев, когда госорган дал согласие и отказал, одинаково.

Рассмотрение заявления

Сразу стоит отметить, что рассматривается такое заявление очень долго. Обычно данная процедура длится около двух месяцев, но всё зависит от укомплектованности местной администрации.

Ведь при рассмотрении заявления о переводе правового статуса участка из одной в другую категорию нужно провести следующие мероприятия:

• экологическая экспертиза;
• проверка места расположения;
• возможность проведения коммуникаций;
• наличие инфраструктуры;
• пригодность грунта для строительства;
• проверка на наличие рядом вредного производства и т. д.

В целом по результатам данных проверок и выносится решение. Ведь если по какому-бы ни было параметру участок будет признан непригодным для обустройства жилого дома, а равно и для проживания, то, скорее всего, в переводе категории будет отказано.

После того как уполномоченный орган вынес решения, обычно уже по истечению двух месяцев, в течение двух недель заявителю направляется письмо с соответствующим ответом. Если орган принял положительное решение, то в письме заявитель получит акт о смене категории земли. В противном случае – письменный отказ с указанием причины.

Причины отказа

Как уже говорилось, причин отказа может быть много.

Условно их можно подразделить на следующие категории:

1. Правовые причины:
   1. подача заявления не уполномоченным на то лицом;
   2. нехватка документов для рассмотрения заявления;
   3. неправильная подача заявления.
2. Технические причины:
   1. невозможность проведения коммуникаций;
   2. отсутствие инфраструктуры;
   3. непригодность грунта для строительства.
3. Экологические причины:
   1. наличие рядом вредного производства (хвостохранилищ);
   2. нарушение экологии местности вследствие постройки жилья.
4. Экономические причины:
   1. наличие разведанных полезных ископаемых;
   2. высокая бонитарная стоимость земли (урожайность).

Таким образом, государственный орган при вынесении решения вынужден учитывать массу характеристик земли, так что не стоит удивляться, получив от него отказ.

В любом случае подобный отказ можно обжаловать в суде.

Общей характеристикой земли, в переводе которой могут отказать, является её расположение. Чем дальше участок от населённого пункта, тем больше вероятность отказа.

Что делать с наделом в пределах СНТ?

Многие граждане имеют земельные наделы в садовых товариществах. Обычно их называют дачными участками и там можно спокойно возводить жилые строения временного (летнего) назначения. Поэтому люди и не задумываются о смене правового статуса подобных своих владений.

Но осуществить смену правового статуса следует как минимум по двум причинам:

1. Чтобы иметь возможность официально зарегистрироваться в соответствующем доме.
2. Для увеличения стоимости земельного надела.

Перевести участок из СНТ в ИЖС намного сложнее, чем смена статуса ЛПХ. Если участок в СНТ не приватизирован, необходимо получить решение общего собрания членов СНТ, в котором даётся согласие на перевод.

Кроме того, необходимо представить в госорган дополнительно ещё два документа:

• позитивное заключение экологической экспертизы;
• документальную оценку потерь садоводческого хозяйства в результате смены статуса участка.

Как показывает практика, перевод СНТ в ИЖС возможен лишь в случаях, когда границы товарищества непосредственно соприкасаются с границами населённого пункта. В иных случаях государственный орган отказывает заявителям.

Законодательством также предусмотрены случаи, когда целое дачное хозяйство или садовое товарищество может получить статус населённого пункта. Такая смена статуса требует консолидации всех жителей СНТ. Однако практика такого ещё не знает. Так или иначе, в подобной ситуации смена статуса земель происходит автоматически.

В остальном процедура перевода СНТ в ИЖС ничем не отличается от смены категории ЛПХ.

Можно ли строиться на ЛПХ и СНТ без смены категории?

Как уже говорилось, на участках ЛПХ и СНТ, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного  назначения, можно возводить жилые постройки. Процедура оформления разрешительных документов такая же, как и при строительстве на участке под ИЖС.

Однако в последующем возможны следующие сложности:

• отсутствие возможности официально зарегистрироваться в указанном доме;
• сложности подключения к инженерным и коммунальным сетям;
• сложности переоформления, раздела, выдела доли в построенном жилье.

Однако около тридцати процентов жителей сельской местности до сих пор проживают в подобных жилых домах. В случае возникновения необходимости провести какие-либо операции с указанным объектом недвижимости через суд можно получить и смену статуса участка, и оформить права должным образом.

Смена статуса через суд

Если через местную администрацию добиться смены статуса земли не получилось, то сделать это можно через суд. Главным условием обращения в суд по данному поводу является наличие официального отказа от администрации.

Стоит иметь в виду, что через суд можно не только оспорить решение администрации, но и непосредственно осуществить смену категории. Для этого нужно в судебном иске указать соответствующую просьбу.

Если суд вынесет положительное решение, данный акт нужно представить в Росреестр и в кадастр для изменения данных об участке.

Так как при рассмотрении подобных дел суд учитывает положения большого количества законодательных актов, настоятельно рекомендуется заручиться профессиональной юридической поддержкой.

Полезные советы

В деле по смене категории земель очень много нюансов, которые главным образом отражены в подзаконных актах правительства или местной администрации.

По этой причине разобраться самостоятельно во всём представляется сложным и первым настоятельным советом является обращение к юристу. Помощь юриста в данном вопросе позволит расставить всё по своим местам.

Проконсультировавшись с профессионалом, можно будет изначально выяснить, как перевести земли из одной категории в другую, а так же вероятность успеха мероприятия.

Так:

1. Государственный орган при отказе указывает лишь на его причину и не предоставляет доступа к экспертному заключению и результатам тех или иных проверок. Поэтому рекомендуется провести указанные процедуры самостоятельно. Такие документы пригодятся как для представления в администрацию, так и для оспаривания её решения в суде.
2. Нужно изначально выяснить бонитарную стоимость земли. Сделать это можно, подав запрос в БТИ. Обычно такая информация указывается в кадастровом паспорте. В некоторых случаях может понадобиться проведения отдельной оценки.
3. Если участок находится в значительной отдалённости от населённых пунктов, лучше не пытаться сменить категорию земли. Скорее всего, администрация ответит отказом. Однако это не лишает права строить жилые дома на таких участках.
4. Сменить категорию земли можно и после возведения постройки. При наличии систем автономного обеспечения жилого дома всем необходимым (электричество, вода и т.д.) добиться смены статуса легче будет через суд.
5. Отказ государственного органа не говорит о том, что участок невозможно перевести в ИЖС. Просто администрация обязана действовать в рамках инструкций, а вот суд может учесть индивидуальные обстоятельства и вынести положительное решение.

Тем самым вероятность успеха в большей степени зависит от самих граждан, нежели от каких-либо иных факторов.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/perevesti-iz-lph-v-izhs.html