Как вывести из жилого фонда квартиру

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.

На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.

Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.

С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.

Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

Сбор бумаг

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

• · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
• заключение районной СЭС о возможности переоборудования
• заключение районного МЧС о возможности переоборудования
• заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Сложности: как я убирала газ

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.

За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.

После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Проект и переоборудование

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.

Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.

Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.

Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.

Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Сам ремонт

Разрешение получено — привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.

Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.

Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.

Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Как я сдавала:

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.

Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.

За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.

Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.

К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс — это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Источник: https://vc.ru/life/87407-kak-perevesti-kvartiru-na-pervom-etazhe-v-nezhiloy-fond

Выводим квартиру из жилого фонда в нежилой

Владельцы квартир, расположенных на первых этажах зданий, окна которых выходят на оживлённые улицы могут использовать свою недвижимость для организации предприятий малого бизнеса. Но, прежде чем открыть магазин или парикмахерскую в квартире, необходимо выполнить для этого помещения вывод из жилого фонда. В этой статье мы подробно разберем, что нужно для этого сделать.

Жилое и нежилое помещение

Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.

Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.

Важно! В Жилищном кодексе РФ описана процедура по выводу недвижимости из категории жилой, прочитать об этом можно в главе 3, статьи № 22, 23 и 24.

Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Важно! Если недвижимость удовлетворяет всем перечисленным требованиям, собственник может выводить её из жилищного фонда.

Порядок перевода недвижимости из жилого фонда:

1. Собрать комплект документов необходимых для вывода жилплощади из жилищного фонда.
2. Обратится с заявлением в государственный орган, выполняющий действия по смене статуса помещений.
3. После получения уведомления о согласовании процедуры вывода приступить к работе по перепланировке жилья.
4. Предъявить работы по перепланировке, подписать акт соответствия.
5. Оформить свидетельство, которое подтверждает право собственности на помещение.

Далее подробно разберём каждый перечисленный нами пункт.

Сбор необходимых документов

Перечень документов необходимых для изменения статуса переводимого помещения:

• заявление о смене статуса недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• план помещений в доме по этажам, с обязательным указанием соседних квартир в здании и кадастровый паспорт (предоставляет БТИ);
• проект перепланировки жилья под коммерческий объект, в котором обязательно должны присутствовать решения по выполнению отдельного входа.

заявления о переводе помещения:

• Ф.И.О. заявителя;
• адрес регистрации заявителя и его контактные данные;
• Ф.И.О. собственника квартиры и реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• сведения, подтверждающие, что в помещении не прописаны граждане;
• адрес жилплощади;
• цель перевода недвижимости в нежилой фонд;
• описание работ по перепланировке, если она требуется для вывода квартиры из жилого фонда;
• перечень прилагаемых документов.
• Обращение в государственный орган

После подготовки комплекта документов заявитель обращается в местную администрацию, где гражданину выдаётся расписка в получении, с указанием даты и списка переданных документов. Законом отводится 45 дней, в течение которых государственная служба, принимающая решение по этому вопросу, должна выдать заключение с согласием или отказом в присвоении недвижимости статуса нежилой.

Важно знать! О принятом решении представители органа местного самоуправления обязаны проинформировать собственника помещения в течение 3 рабочих дней. Орган, осуществляющий перевод помещения, выдаёт заявителю документ, подтверждающий решение, и информирует об этом, в том числе собственников соседних квартир.

Отказ должен быть обоснован и опираться на требования Жилищного Кодекса (ЖК) РФ. Если все документы соответствуют закону, а перепланировка не приведёт к потере прочности и устойчивость здания отказ не последует. Нарушение сроков рассмотрения и выдвижение требований, не указанных в ЖК, может являться основанием для подачи заявления в суд.

Выполнение перепланировки квартиры

Если требуется провести работы по перепланировке жилого имущества, документ, подтверждающий смену категории собственности, становится основанием для начала их выполнения.

По завершению этих работ приёмку выполняет комиссия, сформированная органом, осуществляющим вывод недвижимого имущества из жилого фонда в нежилой.

Комиссия составляет акт, подтверждающий выполнение всех необходимых работ по перепланировке жилого помещения, который разрешает дальнейшую его эксплуатацию в качестве нежилого имущества.

Регистрация права собственности

После перевода недвижимого имущества из категории жилого в нежилое требуется вновь закрепить право собственности. Документ о смене статуса жилплощади является основанием для государственной регистрации права собственности на помещение.

Какой бизнес разрешается вести в здании многоквартирного дома

Использовать нежилое имущество, находящееся в здании, где проживают граждане, разрешено для открытия:

• магазина;
• гостиницы;
• офиса;
• швейного ателье или любой другой мастерской;
• частного детского сада;
• кафе и других предприятий.

В многоквартирном доме нельзя размещать:

• химчистку;
• баню;
• общественный туалет;
• похоронное бюро;
• пункт приёма посуды;
• и другие объекты, перечень которых указан в СНиП.
• Итоги

Прочитав данный материал можно подвести итог — вывод недвижимости из статуса жилого — длительный и весьма затратный процесс, требующий получения большого количества согласований и документов. В дополнение к этому собственнику нужно сделать крыльцо, чтобы вход клиентов в помещение осуществлялся со стороны улицы, а не через подъезд и провести перепланировку внутри квартиры.

По опыту предпринимателей весь процесс перевода помещения может занять от трёх месяцев до полугода. Чтобы его ускорить начинающий предприниматель может обратиться в агентство недвижимости, для получения помощи при оформлении и консультации специалистов.

Выводим квартиру из жилого фонда в нежилой Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/vyvodim-kvartiru-iz-zhilogo-fonda-v-nezhiloj

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Квартиры на первых этажах могут использоваться не только в качестве жилья, но и для обустройства магазинов, офисов, столь необходимых для бизнеса.

Стоимость подобного объекта обычно куда выше, чем у недвижимости с подобным расположением, относящейся к ИЖС. Однако прежде чем превращать принадлежащие квадратные метры в офис, нужно произвести перевод квартиры в нежилой фонд.

И только тогда начинать обустройство, либо сдавать помещение в аренду, и получать прибыль

Условия перевода

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

• расположенные на первом этаже
• находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.

Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

• отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
• планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
• дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
• отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
• на квартиру наложено обременение или ограничение
• предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
• многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
• проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
• специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Процедура переоформления жилого помещения в нежилое

Если квартира соответствует требованиям, которые выдвигает закон, и решение об изменении категории назначения принято, можно приступать к процедуре оформления. Она подразумевает обращение во множество различных инстанций. Поэтому пошаговая инструкция состоит из нескольких основных этапов.

Собираем документы

Основное требование для проведения любой юридической процедуры — предоставление в уполномоченный орган исчерпывающего списка бумаг, на основании которых принимается решение об одобрении запроса или его отклонении. Процесс сбора документации при изменении категории назначения можно условно разделить на два этапа.

Первоначальный пакет

Основная документация, или личная, необходима для установления личности заявителя, права собственности на объект недвижимости, а также отсутствия претензий со стороны третьих лиц. К ней относят:

• паспорт собственника
• договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследовании — то есть любая правоустанавливающая бумага на помещение
• свидетельство о регистрации квартиры в ЕГРН
• если владельцем выступает организация — учредительные документы

Также может потребоваться выписка из поквартирной карточки, доказывающая отсутствие таких обременений, как прописка несовершеннолетнего или право на пожизненное проживание. Но обычно ее заказывает орган, осуществляющий выдачу разрешений на переустройство, самостоятельно.

Еще одним важнейшим условием перевода является получение одобрения на его проведение от собственников другого жилья, расположенного в многоквартирном доме. Чтобы получить согласие жильцов, нужно организовать сбор подписей, либо выполнить следующие действия:

• Провести внеочередное общее собрание. Либо поставить вопрос на повестку уже запланированного мероприятия.
• Составить протокол собрания, и подписать акт согласования. Разрешение от соседей признается легитимным, если на встрече жильцов присутствовало не менее половины от общего числа собственников, и ⅔ участников высказалось о процедуре переоформления положительно. Подобные условия устанавливает 45 и 46 статьи ЖК РФ.

Без согласия иных собственников осуществить процедуру не получится.

Имея указанные документы, можно приступать к оформлению других выписок и актов, которые потребуются для перевода.

Какие бумаги нужно заказать

Когда основные документы получены, приступаем к оформлению специфических бумаг. Большая часть из них имеет технический характер. Предусмотрен четкий порядок прохождения инстанций.

В первую очередь отправляемся в БТИ, где потребуется получить:

• План помещения (поэтажный)
• Экспликацию
• Технический план
• Выписку из ЕГРН — при отсутствии действующего техпаспорта помещения, выданного до 2017 года

Далее нужно обращаться в управляющую компанию, либо ТСН или ТСЖ, чтобы получить:

• справку ДЭЗ. В документе четко прописаны категории назначений помещений, расположенных рядом, то есть на одном этаже, а при нахождении переобородуемого объекта выше — нижних квартир
• техническое заключение. Следует внимательно изучить документ и удостовериться, что акт технического осмотра не содержит информации о присвоении дому статуса аварийного или ветхого здания

Затем заказываем у архитектора план переоборудования будущего нежилого помещения. Специалист должен иметь лицензию на осуществление деятельности по составлению указанной документации.

Следующую необходимую бумагу выдает архитектурное бюро — акт согласования. Собственник пишет заявление, используя типовой образец, и направляет его вместе с полученным эскизом, копией паспорта и документом на право владения имуществом в указанный орган. После выдачи акта его нужно подписать в различных инстанциях:

• СанЭпидемСтанции
• Пожарном бюро
• Муниципальной администрации
• ЖКХ
• поставляющей энергоресурсы фирме

Перечисленный список документов является исчерпывающим, при его предоставлении шанс на положительное решение о переводе возрастают. Но процесс сбора достаточно длителен.

Сократить время пребывания в различных инстанциях поможет опытный юрист, помощь которого придется к месту, если переоформление недвижимости требуется провести в максимально короткие сроки.

Однако услуги специалиста являются платными.

Нужно ли переоборудование

Оснащение помещения отдельным входом — непременное условие процедуры изменения категории назначения квартиры. Регламент предписывает, что процедура переоформления начинается с заказа плана будущих изменений и заполнения акта согласования. Только после этого следует приступать непосредственно к ремонтным работам.

Переоборудование нужно проводить точно в соответствии с составленным планом. Его соблюдение строго проверяется. По окончанию работ собственник должен уведомить жилищную комиссию, которая посетит законченный объект. Основанием для подобных действий служит статья 28 ЖК РФ.

Получение разрешения на перевод

Сбор документов — только начальный этап процесса. Но куда они должны быть представлены для рассмотрения после формирования пакета бумаг. Распоряжение о разрешении перевода выдается Департаментом управления имущества.

Сроки рассмотрения подобных обращений — 45 дней. В случае отказа заявителю выдается уведомление, содержащее причины принятия отрицательного решения. Если их реально устранить, после исправления стоит подать запрос повторно.

Но если мотивы отказа не относятся к значимым, либо противоречат действующему законодательству, единственный выход — исковое заявление в судебный орган. Судебная практика показывает, что выиграть дело вполне реально.  

Определяем стоимость: обращаемся в БТИ

Выданное разрешение не означает, что новая категория присваивается квартире незамедлительно. Прежде всего потребуется определить, сколько стоит перевод. Цена устанавливается сотрудниками БТИ на основании заявления и собранного ранее пакета документации. К последнему следует также приложить решение Департамента Управления имуществом.

Цель обращения в БТИ — определить, насколько изменится стоимость помещения при изменении категории.

Процедура оценки проводится специальной комиссией, которая выдает заключение о цене на основании множества параметров, в том числе местонахождения самого здания.

Причем учитывается не только населенный пункт, например, Москва или Санкт-Петербург, но и район самого города или поселения. Нежилой объект обычно стоит больше, разница выплачивается самим заявителем.

Регистрируем собственность

Заключительный этап — внесение записи о помещении в базу Росреестра. Чтобы отобразить новый объект, потребуется предоставить в регистрационный орган:

• справку о стоимости из БТИ
• решение Департамента управления имуществом
• правоустанавливающий документ
• паспорт или учредительные документы, в зависимости от статуса заявителя

Рассматривается запрос в течение 10 дней.

Если не делать перевод

Использование помещения без учета категории назначения влечет за собой ответственность. Она может выражаться в:

• штрафных санкций со стороны Жилищной инспекции в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ
• возможности отчуждения имущества на торгах при наличии заявления от соседей о неправомерном использовании жилого помещения

Схема перевода непроста, однако лучше пройти через все сложные этапы, и пользоваться недвижимостью на законных основания в соответствии с присвоенной ей категорией.

Статья на нашем сайте: Порядок перевода квартиры в нежилой фонд

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал «Федзакон», ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/5c79637d08fe6800b4650d16

Вывод квартиры из жилого фонда

Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.

Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Порядок перевода недвижимости из жилого фонда:

1. Собрать комплект документов необходимых для вывода жилплощади из жилищного фонда.
2. Обратится с заявлением в государственный орган, выполняющий действия по смене статуса помещений.
3. После получения уведомления о согласовании процедуры вывода приступить к работе по перепланировке жилья.
4. Предъявить работы по перепланировке, подписать акт соответствия.
5. Оформить свидетельство, которое подтверждает право собственности на помещение.

Далее подробно разберём каждый перечисленный нами пункт.

Перечень документов необходимых для изменения статуса переводимого помещения:

• заявление о смене статуса недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• план помещений в доме по этажам, с обязательным указанием соседних квартир в здании и кадастровый паспорт (предоставляет БТИ);
• проект перепланировки жилья под коммерческий объект, в котором обязательно должны присутствовать решения по выполнению отдельного входа.

заявления о переводе помещения:

• Ф.И.О. заявителя;
• адрес регистрации заявителя и его контактные данные;
• Ф.И.О. собственника квартиры и реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• сведения, подтверждающие, что в помещении не прописаны граждане;
• адрес жилплощади;
• цель перевода недвижимости в нежилой фонд;
• описание работ по перепланировке, если она требуется для вывода квартиры из жилого фонда;
• перечень прилагаемых документов.
• Обращение в государственный орган

После подготовки комплекта документов заявитель обращается в местную администрацию, где гражданину выдаётся расписка в получении, с указанием даты и списка переданных документов.

Законом отводится 45 дней, в течение которых государственная служба, принимающая решение по этому вопросу, должна выдать заключение с согласием или отказом в присвоении недвижимости статуса нежилой.

Отказ должен быть обоснован и опираться на требования Жилищного Кодекса (ЖК) РФ. Если все документы соответствуют закону, а перепланировка не приведёт к потере прочности и устойчивость здания отказ не последует. Нарушение сроков рассмотрения и выдвижение требований, не указанных в ЖК, может являться основанием для подачи заявления в суд.

Как вывести недвижимость из жилого фонда

Инна Пчелянская | krisha.kz

Сегодня «Крыша» совместно с юристом Ольгой Жарковой расскажет о том, как в соответствии с последними изменениями в законодательстве вывести недвижимость из жилого фонда, чтобы в дальнейшем использовать её под коммерцию.

Итак, всю процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Посетить районного архитектора.
У него нужно узнать, можно ли в конкретном доме проводить реконструкцию, не проходят ли вблизи красные линии, а также не затрагиваются ли интересы других собственников.

— Сейчас на вторичке мало квартир, которые можно вывести из жилого фонда, поскольку это подразумевает обширные работы. К примеру, в панельных домах серии 158 и других, относящихся к типовой застройке, в связи с ужесточением сейсмоконтроля перепланировки вообще запрещены с 2012 года, поскольку они нарушают целостность каркаса, что ведёт к его ослаблению. А это недопустимо в сейсмоопасной зоне.

Нужно понимать, что дома состоят из цельнолитых железобетонных панелей, нарушать целостность которых нельзя категорически (пп. 6.10 СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания»). В панельных пятиэтажках квартиры выводят, но только при наличии балкона и при условии сохранения его подоконной части.

Никто не захочет нести ответственность как административную, так и уголовную, существенно усиленную с 1 января 2015 года новой редакцией закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Это же касается и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор за строительством.

Вывод жилья можно планировать, с большой долей вероятности, в кирпичных, каркасных (начиная с 80-х годов постройки) и монолитных домах с кирпичным заполнением, — пояснила эксперт.

Что касается красных линий, то строить или располагать на них даже незначительные постройки, запрещено. Такие линии разграничивают жилую зону от дорожной полосы.

Они существуют перед каждым зданием, будь то многоквартирный или частный дом, а также коммерческий или промышленный объект.

2. Получить заключение сейсмолога, топографическую съёмку и АПЗ.
Если архитектор дал положительный ответ по ключевым вопросам, можно принимать решение о покупке квартиры.

После этого следует получить экспертное заключение аттестованного специалиста по сейсмическому строительству о состоянии конструкций и возможности перепланировки.

Параллельно заказать топографическую съёмку для проектирования и подать документы на получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ).

Топосъёмка имеет ограниченный срок действия — 6 месяцев с момента выдачи, поэтому после окончания строительства её нужно будет заказать снова для оформления прав на земельный участок.

Получить АПЗ можно в органах архитектуры через «Правительство для граждан» или электронное правительство.

3. Получить согласие соседей.
Нотариально заверяются согласия тех собственников квартир и помещений, чьи интересы непосредственно могут быть затронуты. Правда, в некоторых случаях в зависимости от Устава КСК требуется согласие 100 % собственников.

Без согласия хозяев невозможен выкуп у государства доли участка, который необходим для регистрации нежилого помещения в органах юстиции после переоборудования.

4. Заказать проект, согласовать его в органах архитектуры. Провести независимую экспертизу проекта, выбрать подрядчика и заключить договоры с авторским и техническим надзором.

Изготавливать проект на реконструкцию/переоборудование/перепланировку объекта вправе только лицензированные организации или специалисты. Готовый рабочий проект должен быть согласован с органами архитектуры и пройти независимую экспертизу.

Подрядчик, то есть бригада, которая будет проводить строительно-монтажные работы (СМР), тоже должен иметь лицензию.

Выполнять функции проектировщика и авторского надзора может одно лицо или организация. Однако представлять технический надзор они не имеют права, поскольку технадзор в случае отклонения от проекта либо нарушения подрядчиком строительных норм обязан вносить замечания и следить за их устранением.

Авторский и технический надзор по окончании строительства подписывает декларации соответствия, тем самым подтверждая качество работ.

5. Уведомить ГАСК и провести реконструкцию (СМР).
Когда пройдены все этапы сбора и согласования проектной-сметной документации (ПСД), а независимая экспертиза и органы архитектуры дали своё положительное заключение и был выбран подрядчик, можно приступать к этапу переоборудования помещения.

Для начала строительных работ необходимо зарегистрироваться на elicense.kz и отправить уведомление о начале СМР в УГАСК. После получения талона о принятии уведомления приступить к реконструкции.

6. Оформить акт приёмки в эксплуатацию.

С 1 января 2016 года вступили в силу поправки к закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», и теперь отсутствуют такие понятия, как рабочая и приёмочная комиссии, а процесс приёмки осуществляется только следующими участниками: заказчиком, подрядчиком, техническим и авторским надзором.

Все госуслуги можно получить бесплатно посредством egov.kz или обратиться непосредственно в ЦОН.

7. Выкупить земельную долю.
Заключительным этапом оформления процесса вывода из жилого фонда является выкуп в собственность или аренду участка. Для этого собственник должен обратиться с заявлением и пакетом документов в городской акимат.

Пока вы не зарегистрируете в органах юстиции своё помещение как нежилое, оно будет продолжать числиться как жилое. Зачастую собственники помещения, проведя СМР и введя объект в эксплуатацию, считают процесс законченным. В итоге не могут впоследствии распорядиться своим имуществом.

Границы помещения остаются прежними, поэтому при их изменении в сторону увеличения землю просто не предоставят ни в собственность, ни в аренду.

В некоторых случаях на усмотрение органов архитектуры АПЗ на реконструкцию дают только после выкупа (аренды) участка!

Что такое входная группа

Важно понимать, что при реконструкции и строительстве крыльца нужно вписаться в определённые нормы — 1.5 м от стены дома. В настоящее время входная группа — это исключительно открытая площадка и козырёк. Они не включаются в технический паспорт при инвентаризации (соответственно, не могут быть отапливаться), а просто наносятся на план.

Согласно СНиПам, площадка и козырёк должны располагаться только с внешней стороны дома. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, следует размещать с торцов, не имеющих окон; в подземных туннелях; со стороны магистральных улиц при наличии специальных загрузочных помещений.

Входная группа — временная пристройка. Это понятие введено ещё администрацией бывшего акима Алматы В. Храпунова и действует до сих пор. Сделано это было для того, чтобы при необходимости изменения фасадов или расширении линии дорог собственник не мог требовать компенсацию за свою пристройку.

За незаконные работы — штрафы

Эксперты настаивают на прохождении всех описанных этапов.

В случае нарушений на вас наложат штрафы, уплата которых не влечёт автоматического узаконения:
— строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по ПСД, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, — 120–580 МРП (1 МРП —2 269 тенге);
— осуществление строительства без сопровождения технического и авторского надзора — 40-50 МРП;
— незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа — 30 МРП для физических лиц и 90–300 МРП для юрлиц. За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, штраф — 80 и 180–500 МРП соответственно;
— эксплуатация неузаконенной перепланировки — от 10 до 100 МРП в зависимости от юридического статуса собственника.

Несмотря на то что весь процесс занимает много времени и сил, его стоит пройти по закону, дабы избежать проблем в будущем!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/kak-vyvesti-nedvizhimost-iz-zhilogo-fonda