Соразмерная плата за сервитут на земельный участок

Сервитут на землю сколько стоит

Для ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.

Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Если, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

• Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);
• Частные и публичные (участниками соглашения — частные лица или государство).

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто проводит оценку сервитута на земельный участок?

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Что учитывается при определении цены сервитута?

• Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
• Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
• Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.

При частном сервитуте,  лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

Реальная стоимость убытков (РСУ)

РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

1 кв. м земли стоит 2 тысячи 857 рублей. Отчуждается 2% площади участка (общая площадь 11,9 соток, то есть 1190 кв. м, размер отчуждаемой площади 23 кв. м). Первая часть расчетов будет выглядеть как 2857*23=65 711 рублей.

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Цена сервитута = Реальная стоимость убытков + Упущенная выгода + Реальный ущерб

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Отчёт  состоит из пяти основных частей:

• Общая характеристика документа — кто составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
• Стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
• Перечисление методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
• Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
• Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Для вынесении судебного решения, отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Источник: https://bazatut.ru/materials/servitut-na-zemlyu-skolko-stoit/

Процедура оценки сервитута на земельный участок. Расчёт стоимости

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях.

Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

• Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
• Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен.

Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы.

Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком.

При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением.

Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

• СОП – степень ограничения пользования;
• ИИ – интенсивность использования;
• СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

• Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
• Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
• Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
• Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
• Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб.

При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб.

В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут.

Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты.

Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

• Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
• Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
• Методика расчёта стоимости сервитута.
• Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
• Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/ispolzovanie/servitut/ocenka.html

Плата за сервитут на земельный участок по соглашению об установлении обремнения

Сервитут в действующем законодательстве считается особая форма права пользования чужим земельным участком, за которое должна быть установлена соответствующая оплата.

Установление такого право может быть осуществлено только после проведения оценки стоимости возникшего обременения.

Соразмерная плата за сервитут

В действующем гражданском законодательстве понятие стоимости сервитута не существует, так как этот термин считается термином экономического происхождения.

Вместо него нормами гражданского законодательства Российской Федерации используется понятие соразмерной платы за сервитут.

Под соразмерной платой за сервитут необходимо понимать такую форму материального или денежного вознаграждения, которая осуществляется лицами, установившими обременение на конкретный земельный участок с целью обеспечения лучшего положения своим участкам, выплачиваемую владельцу обременённого участка.

Если говорить о возможностях изменения размера соразмерной платы за сервитут, то такие возможности предусмотрены в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Понятие соразмерной платы за сервитут используется не только в гражданском законодательстве, но и во всех отчетах о формировании стоимости такого обременения, которые готовятся соответствующими оценочными организациями.

Соразмерная плата за сервитут складывается из трех основных показателей, которые учитываются при формировании итоговой суммы:

• Размер реального ущерба, который получил владелец обремененного участка из-за установленного сервитута;
• Упущенная выгода, так как наложение обременения на участок влечет за собой реальное ограничение использования недвижимого имущества;
• Учёт тех реальных убытков, которые были понесены владельцем обремененного участка (в том числе, и те убытки, которые возникли из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами).

Соразмерная плата за сервитут представляет собой достаточно сложную по расчетам величину, которая может изменяться, если происходит изменение какой-либо одной из составляющих, принимающих участие в ее расчете.

Изменение величины соразмерной платы за сервитут может происходить в таких случаях:

• Если изменяется степень обременения, установленного на земельный участок;
• Если изменению подвергается срок использования сервитута (этот показатель напрямую заложен в расчет стоимости установленного сервитута);
• Изменение соразмерной платы за сервитут может произойти в том случае, если стороны по своему обоюдному согласию высказали такое желание ввиду необходимости изменения установленного сервитута как в сторону увеличения обременения, так и в сторону уменьшения;
• Соразмерная плата за публичный сервитут может быть изменена только в одном случае: если изменению подвергается тот нормативный акт, который этот сервитут установил. Если таких изменений нет, то и плату за сервитут изменять нельзя, независимо от того, в какую сторону происходит такое изменение.

Порядок изменения установленной соразмерной платы за сервитут вносится в текст соглашения, заключаемого по итогам установления такого сервитута, как один из обязательных для исполнения (в случае необходимости) пунктов соглашения.

Как происходит установление соразмерной платы за сервитут

Эта величина может быть установлена только в строгом соответствии с условиями и положениями действующего гражданского законодательства, так как выплата вознаграждения за пользование чужим имуществом предусмотрена именно нормами этого законодательства.

Плата за использование сервитута может быть зафиксирована как изначально в тексте договора об установлении сервитута, так и в тексте специально составленного дополнительного соглашения.

Если речь идёт о формировании оплаты за использование такого обременения в тексте договора, то величина этой стоимости указывается в специальном разделе, посвящённом установленной стоимости сервитута, а также порядку взаиморасчетов между сторонами соглашения.

Режим выплат также определяется в тексте договора или специально оформленном дополнительном соглашении на основе некоторого перечня данных:

• Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
• Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
• Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.

Для большей наглядности в качестве приложения к договору может быть сформирован специальный график платежей, в котором будет отражена вся периодичность совершаемых выплат в зависимости от срока использования участка.

Порядок внесения платы за сервитут

Эта статья регулирует не только вопросы установления такой оплаты, но и то, как должны происходить выплаты за использование обремененных земель.

В частности, п.3 этой статьи говорит, что если соглашение об установлении сервитута и назначении порядка выплат за его использование не подписано в течение года, инициатор установления сервитута вносит всю сумму в депозит нотариуса по месту нахождения обремененного участка и приступает к использованию своего права.

Владелец участка, в отношении которого установлен сервитут, может в любой момент обратиться к нотариусу за этими средствами (но уже за вычетом комиссии, которую нотариус вправе взимать за хранение средств), но для получения суммы он должен обязательно предъявить подписанное с инициатором сервитута соглашение об установлении такого обременения.

В случае подписания договора сервитута существуют два варианта, в соответствии с которыми могут происходить выплаты:

• Единовременный, когда на момент начала эксплуатации земельного участка инициатор обременения выплачивает всю сумму владельцу участка. В этом случае изменение соразмерной платы будет происходить несколько сложнее, так как вся сумма уже выплачена, и необходимо будет либо делать доплату (если стоимость увеличивается), либо владелец участка должен будет вернуть то часть средств, на которую происходит уменьшение стоимости сервитута.
• Ежемесячными платежами. В этом случае выплаты будут происходить один раз в месяц на протяжении всего срока использования сервитута. Корректировка в этом случае может осуществляться путем изменения количества платежей или ежемесячной суммы.

В обоих случаях для изменения итоговой суммы необходимо будет подготовить специальное дополнительное соглашение, в тексте которого будет содержаться не только информация об изменении суммы, но и сведения о том, на основании чего произошло изменение соразмерной платы за сервитут.

Как платить налоги

В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о налоге на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги — в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка — физическое лицо — речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое — налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

• Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
• Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением.

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/ustanovlenie-platy.html

Как определить стоимость сервитута. Формулы и примеры. Самостоятельный расчет сервитута

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. 

Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

• Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
• Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

• Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
• Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков».

Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости.

Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком.

Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком.

Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли.

Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет.

Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки.

Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира.

Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке.

Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса.

Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут.

Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Разъяснения по вопросу наличия НДС в платежах

Письмо департамента Налоговой и Таможенной политики

Вопросы — ответы

Вопрос: От какой стоимости земельного участка рассчитывается сервитут? В одних документах указано — от кадастровой, а в других — от рыночной.

Ответ:Если речь идет о сервитуте между частными лицами (организациями), то он может устанавливаться в зависимости от внутренних договоренностей. И в некоторых случаях привлекать оценщика даже не нужно. В таком случае Вы можете самостоятельно рассчитать сервитут. Например, на нашем сайте есть бесплатный калькулятор, который определяет платеж за сервитут от кадастровой стоимости земли. Ведь на сегодняшний день кадастровая стоимость максимально приближена к рынку (по многим субъектам РФ).

Но собственник обременяемого земельного участка всегда хочет получить максимальную плату за сервитут, а вторая сторона — заплатить наименьшую величину. И здесь могут возникать конфликты, поэтому в таких ситуациях рекомендуем привлекать оценщика. Существуют различные методики определения платы, но в любом случае базой для нас при оценке является рыночная стоимость.

Стоимость услуг

Количество показов: 16133

15.05.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/primery-rascheta-sozarmenoy-platy-za-servitut/

Оплата за земельный сервитут

Сервитут дает возможность пользоваться земельным участком, т.е. определяет не право собственности, а право пользования. Как правило, собственник земельного участка, владелец сервитута, за причиненное обременение, получает определенную договором оплату. Однако именно в размере и способах определения размера оплаты и заключаются основные проблемы.

На данный момент законодательство не содержит конкретных методик и требований к правилам определения размера платы за сервитут. В законе говорится лишь о соразмерной плате за сервитут.

Эта плата определяется относительно условий использования сервитута, но всегда ли ее достоверно можно назвать соразмерной? Рассмотрим некоторые методики определения размера оплаты сервитута и иные его особенности.

Установление оплаты

Сервитут может устанавливаться не только на земельные участки, но и на иные объекты недвижимости, например, на дорогу, линейный объект, лесной участок. Земельный кодекс в статье 23 более подробно регламентирует порядок установления сервитута на различные объекты.

Собственник объекта, который подпадает под использование, имеет право потребовать определенную оплату. Однако плата за пользование участком должна быть соразмерной, это основополагающий принцип.

Особенности и порядок оплаты сервитута определяются договорными обязательствами, т.е. одна сторона должна предоставить право пользования, а другая сторона оплатить данную услугу. Оплата устанавливается в договоре по взаимному согласию сторон, однако при возникновении трудностей любые разногласия могут разрешаться в суде.

Итак, мы уже говорили, что стоимость (плата за сервитут) в первую очередь должна быть соразмерной. Оплата может производиться частями, по истечении определенного срока, либо единовременно, соответственно, данные условия должны быть в обязательном порядке прописаны в договоре. Единовременная выплата может быть увеличена за счет дополнительных платежей и компенсаций в следующих случаях:

• если пользователь нарушает установленные правила использования сервитута;
• по решению суда, если пользователь нарушает права собственника в отношении владения и пользования объектом сервитута.

Какие убытки может понести собственник

Несмотря на то, что за предоставление в пользование объекта недвижимости собственник получает оплату, он все же может понести определенные убытки. Зачастую сфера пользования сервитутом настолько широка, что собственник фактически теряет право распоряжаться собственностью. Если иные ограничения не прописаны в договоре, собственник вправе изъять участок из отношений сервитута.

Кроме того, оплата сервитута имеет целевое назначение – возмещение возможных потерь за пользование объектом недвижимости. Но, естественно, эту оплату стоит отличать от аренды. Согласно установленным правилам, плата за сервитут определяется, исходя из величины возможных убытков, и прямо пропорциональна ей.

Собственник сервитута может понести следующие убытки:

• упущение выгоды;
• причинение реального ущерба (например, аренда лесополосы, сопровождающаяся вырубкой зеленых насаждений со стороны пользователя);
• существенное отличие в стоимости активов, находящихся под обременением;
• возможные штрафы и неустойки в пользу третьих лиц. Пользователь сервитутом не является его собственником, поэтому ответственность за объекты недвижимости остаётся на владельце сервитута, поэтому, исходя из типа объекта отношений сервитута, могут последовать разного рода санкции.

Убытки и способы их определения

В большинстве случаев сервитут ограничивает права владельцев земельного участка, например, эти ограничения могут быть связаны с проходом по территории.

Ввиду ущемления прав размер платы за сервитут может быть увеличен по сравнению с первоначальной стоимостью.

Соответственно, если плата была единоразовой, то доплачивается компенсация, а если сервитут оплачивают по частям, то плата просто увеличивается.

Срок сервитута также является ведущим фактором для определения убытков. Например, для того, чтобы провести электрические линии, проложить провода или трубы на участке, много времени не требуется. Соответственно, кратковременное пользование участком не так уж и обременительно для собственника, и плата не будет высокой.

Таким образом, факторами, влияющими на размер платы за сервитут, являются:

• вид работ;
• срок сервитута;
• последствия деятельности пользователя сервитутом (причинение ущерба по факту, например, в случае прокладки труб может быть нарушен внешний образ земельного участка);
• упущенная выгода, т.е. возможные неполученные доходы (к примеру, объект недвижимости является источником дохода, соответственно, обременения пользователя могут существенно нарушить данный процесс).

Сервитут может стать причиной убытков и третьих лиц. Например, на земельном участке расположено предприятие, которое временно прекратило работу из-за возникших в отношении сервитута прав. Предприятие поставляет металл, но временно простаивает.

Покупатели металла несут убытки из-за сорвавшейся сделки и требуют возместить неустойку. Требование направлено к собственнику сервитута, который, в свою очередь, может увеличить плату за сервитут для пользователя, т.к.

непредвиденные расходы возникли по вине последнего.

Возможно ли изменить размер выплат

Размер выплат за сервитут может быть изменен в большую сторону. Как мы уже выяснили, размер доплат и компенсаций зависит от характера сервитута, его объекта и срока сервитута. Но, опять же, доплаты должны быть соразмерными.

Для того чтобы компенсация за сервитут изменилась, должны присутствовать объективные обстоятельства, которые связаны с увеличением или уменьшением ограничений собственника на объект недвижимости. Практике известны случаи, когда размер доплат уменьшался, так как изначально предполагаемые работы не были проведены на участке по факту.

Этому обстоятельству способствует право пользователя распоряжаться сервитутом в определенных рамках, при этом пользователь сервитута может как расширить свою деятельность, так и не использовать свои права на сервитут в полном объеме.

Все изменения оформляются дополнительным соглашением к основному договору или поправками, которые предусмотрены для публичных сервитутов. Собственник сервитута может изменить размер выплат, обратившись в суд и представив письменные доказательства.

Регистрация сервитута: пошлины для юридических лиц

Сервитут бывает двух типов:

Частный сервитут заключается между физическими лицами для собственного интереса, например, сервитут за право прохода к дачному участку через соседний.

Публичные сервитуты более сложны, так как субъектами правоотношений выступают муниципальные власти, предприятия государственного сектора. Публичный сервитут, как правило, используется для реализации задач не личного, а регионального значения. К примеру, публичным сервитутом будет использование земельного участка для прокладки коммуникаций.

Размер государственной пошлины за регистрацию сервитута установлен в статье 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации. На сегодняшний день для юридических лиц размер государственной пошлины составляет 22 000 рублей, а для физических лиц – 2 000 рублей.

Санкции за неоплату сервитута

Штрафные санкции могут последовать в следующих случаях:

1. За неуплату сервитута.
2. Неоднократное нарушение установленных сроков для оплаты.

Штраф выплачивается в пользу владельца сервитута. А при наличии систематических нарушений владелец сервитута имеет право изменить условия договора либо отказаться от него.

Разумеется, такая мера возможна только по решению суда.

Например, при систематических, грубых нарушениях договора суд может принять решение о лишении прав на землю (пользование землей) с последующим расторжением договора и выплатой штрафных санкций в пользу владельца сервитута.

Такая мера не редкость, поэтому стороны должны ответственно подходить к отношениям, вытекающим из права пользования сервитутом. Также нужно понимать, что право пользования сервитутом не всегда может быть бессрочным.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/zemelnye-uchastki/servitut.html