Как Оформить Квартиру На Несовершеннолетнего Ребенка При Покупке Квартиры

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

1 788 просмотров

Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление. Именно таким образом многие родители заранее решают проблему ребенка, связанную с отсутствием жилплощади. В чем особенности этой сделки и чем она отличается от обычной купли-продажи недвижимости – читайте в этой статье.

Можно ли оформить покупку квартиры на несовершеннолетнего ребенка

По закону, несовершеннолетний, вне зависимости от возраста, может стать собственником квартиры, дома или любой другой недвижимости. Однако исходя из требований ст.26 и 28 ГК РФ, подобные договоры могут заключаться только при согласии или даже при прямом участии законных представителей ребенка: родителей, опекунов или попечителей.

Если не учитывать указанный выше момент, то такая сделка ничем не отличается от обычной, просто владельцем, по договору купли-продажи, указывается именно ребенок, вне зависимости от того, кто именно подписывает документ.

Следует учитывать, что дети в возрасте от 16 до 18 лет могут быть признаны, по решению суда, совершеннолетними. Это возможно если они вступили в брак или начали полноценно, официально работать.

Особенности владения квартирой несовершеннолетним

Несовершенный владелец квартиры имеет право проживать в ней, использовать ее по собственному усмотрению и так далее, но не может сдавать ее аренду, продавать, дарить, обменивать и так далее без разрешения органов опеки.

Кроме того, у несовершеннолетнего невозможно забрать жилье за долги, чем нередко пользуются представители. Достаточно сделать ребенка собственником жилья и банк не сможет его реализовать на аукционе.

Как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Как было сказано ранее, сама процедура практически ничем не отличается от обычной купли-продажи жилья. Разница только в том, что представитель несовершеннолетнего или действует от его лица или дает разрешение на то, чтобы он действовал условно самостоятельно (под контролем взрослого).

Разрешение от органов опеки тут тоже не требуется, так как квартира передается в собственность ребенка, что автоматически идем ему на пользу и никак не может расцениваться нарушением прав.

1. Выбрать подходящую недвижимость. Самостоятельно или при помощи риелтора.
2. Договориться с продавцом.
3. При необходимости – обсудить ситуацию с ребенком. Это актуально, если несовершеннолетний очень самостоятельный или же в том случае, когда есть несколько вариантов для покупки и взрослый не может сам определиться с тем, какой выбрать.
4. Заключить договор купли-продажи от лица ребенка или выдать ему согласие на подписание этого договора (согласие оформляется прямо у нотариуса, который будет заверять сделку).
5. Совершить оплату исходя из достигнутых договоренностей.
6. Оформить право собственности на ребенка в Росреестре.

Перечень документов для такой сделки практически не отличается обычного комплекта:

• Паспорт представителя.
• Документы ребенка (паспорт или свидетельство о рождении).
• Документы, подтверждающие права представителя.
• Бумаги на квартиру.

Расходы и сроки

При покупке квартиры несовершеннолетним выделяют только два основных вида расходов:

• Оплата услуг нотариуса. Зависит от суммы сделки. Может варьироваться в широких пределах, но практически никогда не бывает меньше 2000 рублей.
• Госпошлина за переоформление права собственности в Росреестре. 2000 рублей на 1 человека.

Пример: Если владельцами квартиры планируется сделать сразу троих детей, то за каждого из них нужно будет заплатить по 2000 (итого – 6000 рублей).

Сроки аналогичны обычной процедуре, ведь разрешение от органов опеки не требуется. Как следствие, если все предварительные договоренности достигнуты, то непосредственное оформление нужных документов займет от силы 1 день. И еще около двух недель будет происходить переоформление права собственности.

Доверенность от несовершеннолетнего на покупку квартиры

По закону, от лица несовершеннолетнего могут действовать его законные представители и доверенность им для этого не нужна. Более того, чтобы выдать такую доверенность, несовершеннолетний сначала должен получить согласие своего представителя. Получается, что представитель будет давать разрешение на выдачу доверенности самому себе, что является абсурдом.

Вместо доверенности достаточно предоставить документы, которые подтверждают факт того, что данный взрослый является законным представителем ребенка. В случае с родителями, обычно достаточно того, что ребенок будет записан у них в паспортах и у них на руках будет его свидетельство о рождении.

В теории можно оформить доверенность, точно так же, как и в любой другой ситуации, но фактически она не требуется и не нужна. Это будет лишней тратой средств.

Доверенность нужна только в том случае, если одно дееспособное лицо передает право другому дееспособному лицу распоряжаться от его имени, чего не происходит в случае с несовершеннолетним, ведь у представителя и так есть такое право по закону.

Покупка квартиры несовершеннолетним связана с теми же рисками, которые есть и при обычном приобретении жилья: мошенники, поддельные документы, оспаривание решений и так далее. На бесплатной консультации опытные юристы укажут на основные, потенциально спорные или опасные моменты той или иной сделки.

Они же могут сопровождать процедуру купли-продажи на всех ее этапах, сводя к минимуму возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-nesovershennoletnim-ot-14-do-18-let/

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в 2020 году — в России, покупку, недвижимость

Некоторые родители приобретают на имя малолетних детей недвижимость. И тут же сталкиваются с вопросом, как правильно зарегистрировать право собственности.

Как в России в 2020 году оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка? Большинство стран мира обеспечивают равные права своим гражданам, независимо от возраста.

Это позволяет родителям отчасти обеспечить будущее детей, приобретая на их имя недвижимость. Можно ли в России оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка в 2020 году?

Основные понятия

Некоторые российские граждане, приобретая недвижимость, оформляют ее на имя несовершеннолетнего ребенка.

Действующее законодательство позволяет ребенку становиться собственником с самого рождения. Но мотивы родителей различны и не всегда целесообразны.

Первая причина передачи квартиры в собственность ребенка это стремление обеспечить его жилплощадью. Конечно, распоряжаться недвижимостью до совершеннолетия ребенка будет законный представитель (родитель, опекун).

Минус, что и родителям при необходимости продажи жилья, придется убеждать опеку в соблюдении детских интересов.

Другая причина предполагает передачу квартиры в собственность ребенка как способ вывести объект из списка совместно нажитого имущества.

При разводе супругов все общее имущество делится пополам. Собственность, принадлежащая иному лицу, ребенку в данном случае, разделу не подлежит.

Еще один повод оформить квартиру на ребенка это сохранность имущества. Граждане, оформляющие кредиты, порой заранее переписывают свое имущество на детей.

В случае невозврата заемных средств кредитные организации не смогут обратить взыскание на имущество, не принадлежащее должнику.

Мотивы взрослых могут быть разными. Но в любом случае переход права собственности к ребенку нужно правильно оформить.

Необходимые термины

В России дети имеют равные права с взрослыми. Они могут являться собственниками недвижимости. Но автоматически права собственности на имущество родителей у детей не возникает.

Прописка в квартире дает только право на проживание. Стать владельцем квартиры ребенок может, если объект куплен или приватизирован на его имя, унаследован, подарен.

Рассматривая процесс оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка, следует учесть разницу прав детей в зависимости от возраста.

По российским законам выделяется две категории среди граждан, не достигших восемнадцати лет:

Для каждой группы предусмотрены разные права. Малолетние дети считаются недееспособными. То есть они не могут осознать своих интересов и не могут принимать верных решений.

От их имени действуют законные представители. Это родители, опекуны, попечители или органы опеки.

В любых сделках, в том числе и с недвижимостью, принимает решение и ставит подпись за ребенка его полномочный представитель.

Значит, они могут принимать решение в сделках с недвижимостью и ставить свою подпись под договором.

Ограниченность проявляется в том, что родитель или иной законный представитель должен дать свое согласие на сделку.

При отсутствии письменного согласия представителя любая сделка считается недействительной.

Нормативное регулирование

Ст.35 Конституции РФ говорит о праве каждого гражданина на владение, пользование и распоряжение имуществом.

Созвучна с этой нормой и ст.17 ГК РФ, где сказано о признании гражданских прав за всеми гражданами в равной степени, начиная от момента рождения.

На основании этих норм ребенок в России имеет полное право быть собственником недвижимого имущества.

По ст.128 ГК РФ иметь в собственности можно любое имущество, не запрещенное законом. Но от вида имущества и права собственности зависит процесс оформления.

Относительно недвижимости ст.131 ГК РФ устанавливает неукоснительное требование об обязательной госрегистрации права собственности.

Регистрируется именно получение права, независимо от основания его обретения. Наличие права собственности признается с момента внесения надлежащей записи в ЕГРН.

Согласно ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О госрегистрации прав на недвижимость…» для госрегистрации права собственности в регистрирующий орган подается пакет документов, соответствующий типу недвижимости и виду договора.

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Операции с недвижимым имуществом при участии несовершеннолетних лиц зачастую относят к наиболее сложным сделкам.

Основная проблема в ограниченности ребенка-участника. Его интересы представляет родитель или представитель.

К тому же в любой момент соблюдение интересов ребенка может быть проверено органами опеки. Но эта проблема актуальна для сделок, в которых отчуждается имущество ребенка.

В случаях, когда имущество ребенка увеличивается, участия опекунских органов не требуется.

Решение о передаче права собственности на недвижимость ребенку принимается исключительно его представителями.

Таким образом, оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка мало чем отличается от стандартной процедуры.

Дети это такие же граждане, ограничение лишь в необходимости участия дееспособного взрослого человека, представляющего детские интересы.

Перечень документов

Для оформления квартиры на имя несовершеннолетнего гражданина потребуются следующие документы:

• свидетельство о рождении ребенка;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический и кадастровый паспорта на объект;
• документ, выступающий основанием для получения права собственности;
• заявление на регистрацию права за подписью законного представителя ребенка и бывшего собственника;
• документ, подтверждающий полномочия представителя;
• документы, удостоверяющие права прежнего собственника;
• выписка из домовой книги о составе прописанных в квартире лиц;
• справка об отсутствии обременений и ограничений на квартиру.

В зависимости от вида сделки данный перечень может уменьшаться или дополняться.

Пошаговая инструкция

Порядок оформления квартиры на ребенка зависит от вида сделки. Самым простым вариантом считается дарение.

Собственник переоформляет на несовершеннолетнего свою недвижимость через договор дарения:

Стать собственником ребенок может и посредством приватизации муниципального жилья:

1. Собираются необходимые для приватизации документы.
2. Родители пишут нотариальный отказ от участия в приватизации.
3. Документы сдаются в уполномоченный орган.
4. При положительном решении заключается договор приватизации на имя ребенка.
5. Родители регистрируют право собственности ребенка на квартиру.

Если не все жильцы отказались от приватизации жилья, то ребенок может стать собственником доли.

Выделение части квартиры осуществляется уже после передачи приватизированной недвижимости в общую собственность.

При сделке купли-продажи

Сделка купли-продажи недвижимого имущества при участи несовершеннолетнего лица осуществляется по обычной схеме.

Если ребенок выступает на стороне покупателя, то участия органов опеки не потребуется.

Особенность договора в том, что в качестве правоприобретателя указывается ребенок, действующий в лице законного представителя или с согласия законного представителя.

Также нужно знать, что ребенку до четырнадцати лет присутствовать на сделке и на регистрации права не обязательно. Все документы подписывает представитель.

После четырнадцати лет ребенок самостоятельно подписывает ДКП и заявление на регистрацию права собственности.

При себе ребенок должен иметь свидетельство о рождении (для подтверждения прав представителя) и паспорт (для подтверждения личности). По п.1 «Положения о паспорте…» все граждане, начиная с четырнадцати лет, обязаны иметь паспорт.

По завещанию

Еще один вариант передачи ребенку квартиры заключается в составлении завещания. Но здесь нужно учитывать, что возможно появление других претендентов на жилье или оспаривание завещательного распоряжения.

Хотя правильно составленное завещание оспорить затруднительно. Завещателем может выступать любое лицо, в том числе и не имеющее с ребенком родственных связей.

Для оформления завещанной квартиры родитель или иной представитель несовершеннолетнего лица должен вступить в права наследства от имени ребенка.

Для этого потребуется обращение к нотариусу по месту открытия наследства.

С полученным свидетельством можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности несовершеннолетнего гражданина.

Подается стандартный пакет документов, где свидетельство о наследстве выступает основанием получения права.

Если недвижимость в ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку становится у россиян все популярнее. Чаще всего супруги в ипотечных сделках выступают созаемщиками, и квартира оформляется в их общую собственность.

Но ситуация осложняется, если в число собственников нужно включить ребенка. Например, семья имеет небольшую квартиру, желает продать ее и приобрести жилье побольше, но в ипотеку.

Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, то при ее продаже потребуется согласие органов опеки.

: как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний
При этом в новом жилье несовершеннолетний должен получить аналогичную или большую долю.

Проблема в том, что не каждый банк даст согласие на сделку с участием ребенка.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-oformit-kvartiru-na-nesovershennoletnego-rebenka/

Как оформить покупку квартиры на ребенка?

Владеть недвижимостью может каждый гражданин РФ с рождения. Для совершения сделки купли-продажи неважен возраст ребенка.

Право владеть недвижимостью вне зависимости от возраста гарантирует статья 17 ГК РФ и статья 35 Конституции РФ.

При этом детям до 14 лет присутствовать на ней необязательно – их интересы, в соответствии со статьей 26 и 128 ГК РФ, а также п. 3 статьи 60 СК РФ, представляют родители, усыновители, опекуны либо попечители.

Информацию о лице, действующем в интересах несовершеннолетнего ребенка, вносят в Росреестр: регистрационный процесс регулируют нормы ФЗ №122 и №218 от 13.07.2015, а также статьи 131 ГК РФ. В 14 лет юридически наступает возраст частичной дееспособности, поэтому все необходимые документы подросток должен подписывать сам.

К стандартному пакету документов для сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником добавляются свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей и свидетельство о браке либо паспорта законных представителей.

Особенности покупки квартиры, где собственники ‒ дети

По договору купли-продажи квартира может принадлежать одному либо нескольким лицам. Если предполагается совместное владение собственностью, то в документе необходимо указать долю ребенка в процентах. Норма также обязательна в рамках программы «Материнский капитал».

Имя ребенка вносят в свидетельство о собственности на квартиру и в ЕГРП. Чтобы зарегистрировать его на приобретенной жилплощади, необходимо, чтобы там же был прописан хотя бы один из родителей/законных представителей.

Ребенок является правообладателем своего имущества, но распоряжаться им – продавать, сдавать в аренду, использовать в качестве залога при ипотеке – может либо посредством законных представителей с разрешения органов опеки либо самостоятельно по достижении совершеннолетия.

Права ребенка на недвижимость

Распоряжаться собственной недвижимостью ребенок может после 18 лет. До этого времени совершать сделки с ней могут родители или другие законные представители несовершеннолетнего собственника. Право собственности порождает другие права ребенка:

• быть прописанным в собственной квартире (совместно с отцом/матерью или усыновителями/опекунами);
• проживать в своей квартире (с законными представителями);
• не прописываться и не проживать, но сохранять имущественные права на недвижимость в полном объеме.

Условия оформления квартиры на ребенка

Чтобы оформить квартиру на ребенка, необходимо убедиться в ее юридической чистоте, наличии правоустанавливающего и право удостоверяющего документов. Недопустимо, чтобы жилье было в залоге или под арестом.

Законный представитель несовершеннолетнего должен иметь:

• паспорт гражданина РФ с пропиской;
• правоспособный возраст;
• дееспособность.

Если родители поручают представлять интересы ребенка третьему лицу, у него должна быть от них нотариально заверенная доверенность.

Представитель ребенка должен проверить:

• техпаспорт и всю документацию на квартиру, которую продает физическое лицо;
• учредительную документацию застройщика, если квартира в новостройке.

Дополнительно договор купли-продажи можно заверить у нотариуса и/или застраховать.

Куда обращаться?

• Чтобы купить квартиру от лица несовершеннолетнего ребенка, живущего в неполной семье, необходимо разрешение муниципального органа опеки – государственной организации, контролирующей соблюдение имущественных прав несовершеннолетних.
• Стандартные сделки осуществляют через территориальные отделения Росреестра – федеральной службы госрегистрации, картографии и кадастра – и их муниципальные филиалы. Также собранный пакет документов можно подать в ваш филиал МФЦ госуслуг, если он работает с Росреестром.
• Если покупка осуществляется с использованием материнского капитала, то за подтверждением легитимности сделки обращаются в пенсионный фонд РФ.
• Некоторые документы обязательно заверяют у нотариуса.

Документы в инстанции по месту нахождения приобретаемого жилья можно сдать лично либо отправить почтой с описанием вложения и уведомлением о вручении.

На ребенка до 14 лет

Как указано выше, ребенок младше 14 лет может не присутствовать на сделке. Его представитель сам либо с помощью профессионалов проверяет юридическую чистоту сделки и составляет договор купли-продажи.

Если это предварительный договор, представитель может заключать его от своего имени – быть в нем в статусе покупателя. При этом в тесте ПДКП должно быть указано, что жилье приобретается для ребенка с указанием его ФИО. Представитель вносит задаток, о чем получает расписку от продавца.

Собственно договор купли-продажи включает в себя пункты о том, что:

• продавец отчуждает квартиру;
• квартира становится собственностью несовершеннолетнего лица;
• интересы несовершеннолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.

В тексте договора указывают кадастровые характеристики объекта из государственного кадастра недвижимости, а также:

• сведения о продавце;
• сведения покупателе, действующем в интересах своего несовершеннолетнего ребенка;
• сведения о ребенке.
• подписи сторон договора.

После этого стороны подают заявление о регистрации купчей и передаче прав собственности в МФЦ или отделение Росреестра. Во всех документах в качестве нового собственника указывают ребенка. Представитель малолетнего собственника должен будет предоставить регистратору документы, подтверждающие его полномочия:

• свой паспорт;
• свидетельство о рождении ребенка;
• если в свидетельстве о рождении другая фамилия родителя, то удостоверяющий документ – свидетельство о браке, решение суда или органов опеки.

После регистрации представителю малолетнего собственника выдают на руки:

• ДКП с отметкой о госрегистрации;
• выписку из ЕГРН на имя ребенка.

На ребенка 14-17 лет

Ребенок в 14 лет получает паспорт, но не может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью – только в сопровождении законного представителя. При этом он вправе ставить подпись на всех документах по сделке.

В случае заключения предварительного ДКП он может выступать стороной сделки (формулировка в тексте – «ребенок, как покупатель, с согласия законного представителя»). Он также может подписывать расписку о внесении задатка.

Его подпись на договоре удостоверяет один из родителей или попечитель. Подписи сторон можно заверить нотариально.

К основному ДКП прикладывают передаточный акт, который со стороны покупателя подписывает подросток и его представитель. Подавать заявление о госрегистрации он также может вместе с законным представителем.

В нем подросток указывается стороной сделки, действующей с согласия законного представителя. На документе ставят свои подписи 17-летний собственник и его законный представитель.

За готовыми документами они тоже приходят вместе.

Особенности покупки жилья в новостройке

Если дом не введен в эксплуатацию, законный представитель ребенка вместо ДКП оформляет договор долевого участия (ДДУ) в интересах подростка. Другие правовые алгоритмы те же.

После введения дома в эксплуатацию выписку о праве собственности оформляют на подростка с согласия уполномоченного представителя. Возможно переоформить права требования по ДДУ, когда подросток выступает цессионарием.

Налоговый вычет при покупке квартиры несовершеннолетнему ребенку

В соответствии с пунктом 6 статьи 220 НК РФ, с 1 января 2014 года родители и другие законные представители при покупке квартиры в собственность малолетнего ребенка имеют право на возврат НДФЛ не только по своим, но и по детским долям. Это может сделать как один родитель, так и оба, причем сами супруги распределяют, в каких пропорциях увеличивать вычет каждого из них за счет части ребенка в общем имуществе.

Если квартира куплена в долевую собственность ребенка и других родственников, например бабушки и дедушки, те тоже имеют право на вычет налога и за свою, и за его долю. Если квартира куплена в единоличную собственность ребенка за средства родителей/законных представителей, они также имеют право на возмещение.

Соответствующее заявление прикладывают к декларации и пакету документов, подаваемых в налоговую инспекцию. Для получения имущественного вычета родителям согласие ребенка не нужно.

При этом:

• Ребенок не теряет права получить единоразовый налоговый вычет в будущем.
• Если родители или законные представители ребенка уже получали единоразовый налоговый вычет, то получить его повторно они не смогут.

Покупка квартиры на детей в ипотеку

Большинство банков не предоставляет ипотечные кредиты, если один из собственников приобретаемого жилья – несовершеннолетний, так как это существенно повышает риски невозврата и невозможности взыскания. Поэтому если ключевое условие для вас – невысокая процентная ставка и минимальная общая переплата, от этой идеи придется отказаться.

В случаях, когда ребенок – владелец либо совладелец квартиры, которую вы хотите продать, чтобы улучшить жилищные условия с привлечением ипотечного займа, органы опеки попечительства могут не дать разрешение на сделку. Считается, что даже большой дом, находящийся в залоге, – ухудшение жилищных условий по сравнению маленькой, но необремененной квартирой.

Чтобы получить такое разрешение:

• Желательно увеличить сумму первоначального взноса – добавить к средствам, вырученным от продажи небольшого жилья, собственные.
• Уменьшить таким образом сумму кредита.
• Оформить на ребенка долю больше.

Примеры

Вы нашли покупателя на квартиру за 2,5 миллиона рублей. Банк одобрил ипотеку на 2 миллиона рублей. Вы нашли подходящее жилье за 4,5 миллиона рублей. При этом собственник 1/3 продаваемой квартиры – несовершеннолетний ребенок. В этом случае органы опеки могут потребовать:

• увеличить первоначальный взнос до 3 миллионов рублей;
• уменьшить кредитный заем с 2 до 1,5 миллионов рублей;
• увеличить долю ребенка в новом жилье до 2/3.

Если подобный вариант неприемлем и согласие органов опеки получить не удается, для решения жилищного опроса используют другие комбинации:

1. Обмен маленькой квартиры на меньшую.

Например, одному из родителей и ребенку в равных долях принадлежит 2-комнатная квартира общей площадью 44 квадратных метра и жилой – 28.

В этом случае можно купить в единоличную собственность ребенка однокомнатную квартиру общей площадью 30 квадратных метров и жилой 18. Разницу между 2- и 1-комнатной использовать в качестве первого взноса по ипотеке.

Однокомнатную квартиру можно сдавать и получать дополнительный доход для погашения кредита.

2. Если есть возможность – наделить ребенка собственностью в квартире бабушки или дедушки путем дарения.

Как государство защищает права несовершеннолетних собственников?

Соблюдение прав несовершеннолетних собственников недвижимости контролируют органы опеки и попечительства. Для продажи такого жилья требуется их разрешение.

После сделки продавец должен предоставить контролирующему органу отчет о том, что деньги от продажи недвижимости положены на банковский счет несовершеннолетнего или на них куплено новое жилье – равноценное либо с улучшенными характеристиками.

Закон запрещает:

• совершать сделки с недвижимостью между несовершеннолетним собственником и законным представителем;
• безвозмездно дарить имущество несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на несовершеннолетних, в случае невыплаты кредита запрещено изымать без согласия органов опеки. При разводе родителей такое жилье не считается совместно нажитым и не подлежит разделу.

Источник: https://www.6543210.ru/info/pokupka-kvartiry-na-rebenka/

Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

В РФ законом предусмотрена регистрация собственности на детей, рассмотрим подробнее как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка.

Передача права собственности

Существует 4 вида передачи прав собственности:

• Приобретение,
• Наследование,
• Дарение,
• Приватизация.

Возможность стать собственником гаража, дома, квартиры и другой недвижимости может наступить в любом возрасте, но право управлять личным имуществом владелец получает в 18 лет.

Интересы детей, возраст которых младше 14 лет, представляют родители, усыновители либо опекуны. Если человек, действующий от лица ребенка от 14 до 18 лет, дает письменное согласие, владелец имущества может расписываться в договорах.

Дети с 16 лет имеют равные права с другими взрослыми, если они вступают в брак с согласия родителей, трудоустраиваются по договору или открывают собственный бизнес. В этом случае суд признает их полностью дееспособными. Особенностью сделок при участии несовершеннолетних собственников является получение согласия от опеки.

Стандартный список документов для оформления недвижимости на ребенка:

• Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
• Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
• Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
• Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
• Выписка из лицевого финансового счета.
• Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
• Паспорт БТИ.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
• Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
• Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).

Оформление купленной недвижимости на несовершеннолетнего

Приобретение прав на собственность возникает во время купли-продажи. Согласно ГК РФ (ст. 28), интересы ребенка в такой сделке представляют его родители. Они ставят свои подписи на документах, но полноправным владельцем является ребенок после регистрации недвижимости.

Даже если договор был фиктивным и факт передачи денег отсутствовал, на бумаге сумма сделки должна быть зафиксирована.

В этом случае бывший собственник обязан оплатить налог на доход физических лиц (13%) от получаемой прибыли. Но лучше не пользоваться этим способом передачи прав на жилье ребенку.

Специалисты налоговой проверяют все сделки, заключенные между родственниками. Если цена недвижимости занижена больше, чем на 20%, придется оплатить налог, рассчитанный от реальной стоимости квартиры, и пени.

Для оформления купли-продажи, кроме стандартного списка документов, понадобятся:

• Акт приема-передачи,
• Договор купли-продажи,
• Квитанция об уплате госпошлины.

Наследование прав собственности ребенком

Завещание на ребенка вправе оформить не только любой его родственник, но и чужой человек. Ребенок может унаследовать недвижимое имущество по закону или по завещанию.

• По ГК РФ возможность наследования по закону возникает в связи со смертью близкого родственника, согласно очередности. Супруги и дети считаются первоочередными наследниками. Если составлено завещание при жизни усопшего, бывший владелец вправе отдать своё имущество любому, даже постороннему лицу, не оставив ничего своему ребенку. Дети могут стать владельцами половины доли, предусмотренной законом, на основании ГК РФ. То есть, если после смерти родителя, ребенку доставалась половина его имущества, то когда завещание составлено не в его пользу, он может претендовать на 25% недвижимости.
• По завещанию. Но нужно учитывать, что этот документ возможно оспорить в суде. Когда ребенок – единственный близкий родственник владельца квартиры, завещание можно не оформлять: он и так станет полноправным владельцем по праву наследования. Чтобы получить право собственности по завещанию, представитель ребенка вступает в права наследования от его имени. Для этого родитель приходит к нотариусу, где было подписано завещание. Он проверяет предоставленные документы и выдает свидетельство, подтверждающее право на наследство. Затем в Росреестре регистрируются права собственности на ребенка на основании типового пакета документов и выданного нотариусом свидетельства – основания на возникновение такого права.

Внимание! Если ребенок не хочет вступать в наследство, понадобится согласие органов опеки. Законный уполномоченный несовершеннолетнего должен будет доказать, что принятие наследства нарушает интересы ребенка и идет ему во вред.

Согласно ГК РФ, если к моменту смерти наследователя ребенок находится в утробе матери, но еще не родился, он получит свои права после рождения.
К стандартному списку документов прикладывают:

• Документ, подтверждающий родство с наследодателем,
• Справка о снятии усопшего с учета по месту жительства.
• Завещание.
• Свидетельство о смерти человека, отписавшего наследство.

Оформление дарственной на несовершеннолетних детей

Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:

• Собрать все документы,
• Заверить у нотариуса договор дарения,
• Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.

К стандартному списку документов потребуется:

• Заявление от дарителя.
• Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
• 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.

Если ребенок состоит в близком родстве с владельцем недвижимости, он освобождается от уплаты налога.

Приватизация недвижимости детьми

Согласно ФЗ № 26 от 1994 г. «О приватизации», несовершеннолетним дано право на приватизацию недвижимости по месту прописки. Оформление происходит бесплатно, даже когда детям исполняется 18 лет.

Другими словами, ребенок вправе приватизировать долю от имущества своих родителей, а после наступления совершеннолетия, может второй раз приватизировать другую недвижимость наравне с другими гражданами. Отказаться от приватизации ребенок имеет право только с согласия опеки в исключительных случаях.

Приватизированная собственность может быть продана в случае покупки другой недвижимости на вырученные средства или с выделением доли средств от продажи.

Права на приватизацию при разводе родителей сохраняются за ребенком.

Приватизировать жилье в этом случае можно будет только после 6 месяцев, но за это время ребенок должен быть постоянно прописан в другом месте.
Нельзя снимать ребенка с регистрации, чтобы провести сделку без его участия. В противном случае, она будет аннулирована. Из документов к стандартному списку прикладывается:

• договор о приватизации,
• договор соц. найма (вместо свидетельства о собственности),
• документы, подтверждающие отсутствие подобных сделок ранее,
• согласия от взрослых, решивших отказаться от права приватизации (должны быть заверены нотариально).

Оформление недвижимости в ипотеке на ребенка

Обычно в этом случае на несовершеннолетнего оформляется доля недвижимости. Такая ситуация возникает, когда семья хочет улучшить условия жизни путем продажи небольшой квартиры и одновременной покупки большой в ипотеку.

Если ребенок является со-собственником в старой квартире, необходимо согласие опеки.
Ипотеку получить в этом случае очень тяжело. Несовершеннолетний обязательно должен являться со-собственником в новом жилье.

Если семья не может погасить долги, банкам очень сложно продать такую квартиру и доказать свои права на неё.

Возможные трудности при оформлении жилья на несовершеннолетнего

Регистрация собственности на ребенка обычно не вызывает никаких трудностей. Проблемы возникают, когда нужно распорядиться этим имуществом. Государство отстаивает права несовершеннолетних и следит, чтобы они не были нарушены.

Эти обязанности оно возложило на органы опеки, поэтому любая сделка с участием ребенка требует их участия.
Представителям несовершеннолетнего нужно доказать, что они не ущемляют его права.

Опека принимает во внимание множество факторов:

• Ценность собственности ребенка должна быть или такой же, или больше первоначальной.
• Площадь – сопоставима по размеру с продаваемым имуществом.
• Санитарные условия должны соответствовать нормам.
• Учитывается инфраструктура района, близость детского сада, школы, поликлиники и других социальных объектов.
• Приобретаемое жилье по всем параметром должно стать лучше старого. Зачастую несоответствие всего одному показателю может стать причиной отказа органов опеки.

Внимание! Недвижимость, оформленную на ребенка, не имеют права забирать при наличии задолженности зарегистрированных в ней взрослых. Её нельзя оставить в залог при получении займа.

Согласие опеки потребуется при сдаче недвижимости, передаче её в безвозмездное использование.
Большинство юристов сходятся во мнении, что передавать недвижимость в собственность ребенка целесообразно лишь в исключительных случаях. Обеспечить оформление прав собственности лучше путем составления завещания на ребенка.

© Читать далее https://prosadidom.ru/nedvizhimost/registration/kak-oformit-nedvizhimost-na-nesovershennoletnego-rebenka/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ae960ad3dceb76be76ee705/5ae9b2698309054af4cc815b

Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Возраст гражданина РФ не является препятствием для того, чтобы стать собственником недвижимости. По этой причине несовершеннолетние вполне могут стать владельцами квартиры, дома, гаража и любой другой недвижимости по следующим основаниям:

1. Договор дарения.
2. Наследование.
3. Приватизация.
4. Покупка.

Распорядиться как-либо своей собственностью несовершеннолетний сможет только по достижению возраста 18 лет. С 14 лет несовершеннолетний может ставить подпись на договорах, если есть на то письменное разрешение законного представителя (опекуна, родителя, усыновителя).

До этого возраста от имени ребенка выступают его представители. Вне зависимости от числа полных лет несовершеннолетнего все сделки с недвижимостью при его участии происходят с согласия органов опеки и попечительства.

Ниже мы подробно рассмотрим все четыре способа, как можно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка.

Дарение недвижимости несовершеннолетнему

Договора дарения недвижимости относятся к категории гражданско-правовых сделок, совершаемых гражданами на безвозмездной основе. Не может быть в тексте каких-либо дополнительных условий, наподобие: безвозмездно передаю в дар, если… Права собственности на недвижимость от дарителя переходят к одаряемому. Сделка совершается в порядке ст. 572 ГК РФ.

Закон запрещает сделки дарения, в которых дарителем выступают несовершеннолетние младше 14 лет. По этой причине дарить недвижимость дети могут после 14 лет, а вот принимать дар закон разрешает в любом возрасте.

Порядок действий при оформлении дарственной на ребенка будет следующим:

1. Подготовка документов.
2. Формулировка договора.
3. Заверение дарственной у нотариуса.
4. Регистрация объекта дарения в ЕГРП на имя нового собственника.

Оформляя дарение на ребенка, важно помнить о двух важных обстоятельствах. Прежде всего, ребенок сможет как-либо распорядиться подаренным имуществом только после совершеннолетия, а кроме того, при участии в сделке обоих родителей можно не привлекать органы опеки, чье разрешение требуется при отсутствии кого-либо из родителей.

Для оформления дарственной на ребенка, понадобится собрать следующий пакет документов:

1. Письменное разрешение от обоих родителей, заверенное нотариально.
2. Дарственная в 2 экземплярах + копия.
3. Паспорта обоих родителей.
4. Свидетельство о рождении или паспорт ребенка.
5. Выписка о праве собственности на объект недвижимости из ЕГРП.
6. Квитанция об оплате госпошлины.

7. Заявление от имени дарителя, заполненное и подписанное законными представителями для детей младше 14 лет.
8. Паспорт на квартиру или иной объект недвижимости из БТИ.
9. Справка оценки квартиры из БТИ, либо оценка независимой экспертной организации, являющейся членом СРО.

10. Выписка из домовой книги с перечислением всех прописанных в квартире лиц, включая тех, кто зарегистрирован в квартире или доме, но в данный момент в ней длительное время отсутствует (служит в армии, отбывает срок тюремного заключения, находится заграницей и т.д.).

11. Заявление от имени ребенка, с согласием на принятие в дар этого объекта недвижимости.

Завещать ребенку недвижимость вправе любой из его родных и даже посторонний человек. Также право собственности может быть получено и без завещания, когда ребенок имеет право на долю или весь объект недвижимости в силу действующего законодательства. Обстоятельств, при которых несовершеннолетний может стать владельцем недвижимости при наследовании, всего два:

1. Наследование по закону.
2. Наследование по завещанию.

По закону определен порядок наследования всеми близкими усопшего, согласно очередности. Дети и супруги — это наследники первой очереди (ст. 1142 ГК РФ), поэтому им и переходит в подавляющем большинстве случаев все имущество покойного, если только остальные родственники не заявят требование о признании и их наследниками в определенной законом или завещанием доле.

Однако, граждане вправе распоряжаться своей собственностью, поэтому завещатель может отдать свое имущество кому угодно, оставив без внимания права своих детей. Дети в этом случае могут претендовать на половину, полагающейся им по закону доли (ст. 1149 ГК РФ).

Кроме как, если только на момент смерти усопшего право собственности на недвижимость было перерегистрировано на иное лицо, например, усопший успел продать квартиру, при этом произошла перерегистрация квартиры в ЕГРП на имя нового собственника.

Если несовершеннолетний не желает принимать наследство, то сделать это он может только с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого придется привести очень веское доказательство того, что принятие такого наследства идет вразрез с интересами ребенка.

Если же на момент смерти наследодателя ребенок еще не родился, но уже находится в утробе матери, он сможет вступить в наследство законным порядком после своего рождения (ст. 1166 ГК РФ).

Приватизация недвижимости несовершеннолетними

Порядок приватизации в РФ регулирует ФЗ № 26 «О приватизации» от 11.08.1994 г. Все несовершеннолетние делятся на три категории, но каждая из них имеет неотъемлемое право на приватизацию по месту регистрации:

1. Лица младше 14 лет не могут от своего имени совершать юридические операции, за них это делают законные представители.
2. Лица старше 14, но младше 16 лет могут участвовать от своего имени в приватизации с согласия законных представителей.
3. Лица старше 16, но младше 18 лет, дееспособны наравне со всеми остальными взрослыми гражданами.

Важно отметить, что приватизация на детей оформляется бесплатно, даже если они достигают своего совершеннолетия. Это означает, что дети могут принять участие в приватизации доли от недвижимости своих родителей, а потом, когда станут совершеннолетними, они могут еще раз приватизировать иную недвижимость, как и все остальные граждане – 1 раз в жизни.

Отказаться от своей доли в квартире, подлежащей приватизации, они не могут. Отказ может быть выполнен только с разрешения органов опеки на очень веских основаниях в исключительных случаях. В общем случае, родители не могут оформить отказ ребенка от приватизации, чтобы выполнить ее только лишь на себя. Закон охраняет интересы несовершеннолетних.

Если на момент приватизации квартиры, в ней прописаны несовершеннолетние, то их право на участие в ней неоспоримо.

Продажа приватизированного жилья может происходить только с официальным образом оформленного согласия несовершеннолетних с выделением им доли в приобретаемой на вырученные средства недвижимости или выделением доли в вырученных средствах. Развод родителей не меняет ничего в правах детей на долю в приватизируемой недвижимости.

Закон исходит из того, что у несовершеннолетнего должно быть жилье, а коль скоро оно приватизировано, часть его должна принадлежать ребенку и это право следует надлежащим образом зарегистрировать.

Суды в спорных ситуациях, всегда исходят из соблюдения интересов несовершеннолетнего. Но и в досудебном порядке, органы опеки и попечительства не менее бдительно следят за соблюдением закона.

Так, грубейшим нарушением является снятие несовершеннолетнего лица с регистрационного учета по данному адресу, чтобы провести приватизацию без его участия. Органы опеки запрещают проводить приватизацию ранее, чем через 6 месяцев после снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета по данному адресу.

За это время ребенок должен быть зарегистрирован по иному постоянному месту жительства (при разводе родителей).

Покупка недвижимости несовершеннолетними

​Владеть недвижимостью может каждый гражданин РФ с момента своего рождения. Это его неотъемлемое право. По этой причине несовершеннолетние могут владеть квартирой. Приобрести это право они могут в процессе сделки купли-продажи, но ст. 28.

ГК РФ обязывает в этом случае формулировать договор купли-продажи таким образом, чтобы недвижимость переходила во владение несовершеннолетнему, а совершается эта сделка от его имени руками его законных представителей.

До 14 лет поставить подпись на договоре вправе только родители или опекуны ребенка, хотя владеть недвижимостью после совершения сделки будет именно ребенок, и на его имя недвижимость будет зарегистрирована в Росреестре.

Распорядиться как-либо ребенок сможет этой квартирой по достижении совершеннолетия, либо снова посредством своих представителей, но на этот раз при участии органов опеки, которые будут следить за соблюдением его законных прав и интересов.

Исключением являются случаи, когда ребенок покидает страну для переезда на постоянное место жительства в другую страну, при этом следует продать жилье в РФ, чтобы купить жилье в другой стране.

Сделка купли-продажи ничем не отличается от обычной, с той разницей, что когда покупателем выступает ребенок, комплект документов расширяется за счет его свидетельства о рождении, паспортов родителей (плюс свидетельство о браке) либо удостоверений личности опекунов, а также разрешения органов опеки, в случае, когда речь идет о неполной семье.

После покупки объект недвижимости регистрируется в ЕГРП, как собственность несовершеннолетнего. С этого момента правообладателем является именно ребенок, поэтому какие-либо дальнейшие действия с этой квартирой, включая сдачу в аренду, оформление в качестве залога для получения ипотечной ссуды и т.д. будут проводиться от его имени и с одобрения органов опеки.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-oformit-kvartiru-na-nesovershennoletnego