Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

• порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
• порядок использования арендуемого имущества;
• условия содержания этого имущества;
• порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
• другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

• заявление по форме регистрирующего органа;
• документ об оплате;
• учредительные документы;
• соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
• документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
• свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
• договор аренды;
• договор переуступки;
• технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения и другой коомерческой недвижимости — «Майндс Кэпитал»

10.02.2019

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Большинство юридических лиц или индивидуальных предпринимателей ведут свой бизнес в арендованных помещениях. Иногда возникают обстоятельства, когда исполнять свои обязательства перед владельцем недвижимости больше невозможно.

В этом случае переуступка права аренды нежилого помещения может оказаться гораздо выгоднее простого расторжения договора.

В статье рассказываем об особенностях подобных сделок, правовых нюансах и законодательных требованиях к процедуре их проведения.

Суть и особенности переуступки

Переуступка прав аренды (ППА) предполагает передачу права пользования коммерческим помещением третьему лицу. Законодательно – это сделка гражданского характера. ППА представляет собой вариант субаренды, при котором плата передается напрямую владельцу недвижимости, минуя предыдущего арендатора.

Последний после подписания договора ППА получает отступные и полностью утрачивает права/обязанности относительно помещения. Иными словами, при согласии владельца торгово-производственной площади происходит замена одного арендатора другим.

Такие сделки в Москве составляют около 25% от всех случаев аренды коммерческих помещений.

Переуступка договора аренды нежилого помещения осуществляется по нескольким причинам:

• изменение финансовых возможностей арендатора – он больше не может оплачивать право пользования коммерческими площадями или они перестают быть нужны;
• планируется разместить в удобном помещении дочернее предприятие;
• первоначальный арендатор становится новым юридическим лицом;
• оформляется продажа бизнеса, расположенного в помещении.

Дополнительно ППА может выступать способом извлечения прибыли, ведь предыдущий арендатор получает плату от нового. Такие сделки наиболее популярны в отношении высокодоходных объектов с удачным расположением и планировкой при подписании договора на 1-5 лет.

Законодательная база

Получение нежилого помещения по переуступке будет признано действительным только в случае соблюдения всех законодательных нюансов. Основные нормы заключения сделки детально разъяснены в статьях 388-390 Гражданского кодекса. Поскольку ППА по принципу близка субаренде, важно учитывать требования статьи 615 ГК РФ.

Если владельцем объекта является муниципалитет или государство, а также в случае, когда обеими сторонами заключаемого договора являются юридические лица, право на переуступку определяется аукционом.

Претенденты соревнуются, предлагая на торгах наиболее выгодные условия сотрудничества, а не размер арендной платы. Победителя определяет специально сформированная комиссия.

Процедура подготовки и проведения торгов регламентирована Федеральным законом №135, статья 17.

Согласно действующим требованиям, переуступка прав по договору аренды нежилого помещения предполагает пользование коммерческими площадями на условиях, установленных для предыдущего арендатора. Несмотря на ограничения, новый пользователь объекта получает некоторые права:

• возможность использования перенайма или субаренды;
• передача площадей в бесплатное пользование третьим лицам;
• использование права аренды в качестве залога или части уставного капитала организации.

Преимущества ППА

Переуступка выгодна всем сторонам сделки: владелец обходится без простоя помещения, первый арендатор получает отступные, второй – удачное место для ведения прибыльного бизнеса. Если инициатор сделки пользовался привилегиями собственника объекта, они переходят его правопреемнику.

Это может быть сниженная стоимость аренды, отсрочка платежа и т. д. Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве наиболее активно ведется в центральных районах, поэтому речь идет о высокодоходных коммерческих площадях.

Перед подписанием договора легко оценить коммерческий потенциал объекта, поскольку там уже функционирует бизнес.

Оформление договора

Переуступка коммерческой недвижимостиосуществляется строго в соответствии с заключаемым договором. Для осуществления ППА арендатору необходимо письменное разрешение собственника объекта. Стороны должны подписать трехсторонний документ (двухсторонний в случае проведения аукциона), в котором обязательно указывают такие пункты:

• процедура переуступки;
• способ передачи и размер компенсационной выплаты первоначальному арендатору;
• обязательства третьего участника по содержанию объекта;
• размер, сроки, способ внесения платы за аренду;
• прочие соглашения, достигнутые на этапе переговоров.

Образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения можно использовать в качестве опоры для составления собственного документа.

Чтобы соглашение гарантированно соответствовало законодательным требованиям и учитывало все наиболее важные аспекты взаимоотношений участников сделки, стоит доверить задачу профессиональному риелтору.

Опытный специалист быстро найдет заинтересованное в переуступке лицо, подготовит документы для подписания, проконсультирует по возникшим вопросам.

Когда переуступка права аренды муниципального нежилого помещенияили частного объекта проходит при участии квалифицированного риелтора, вы можете быть уверены в оперативной нотариальной заверке и своевременной передаче информации в госорганы.

От участников потребуются только фактические данные (наименование юридического лица, ИИН, удостоверение личности), ранее составленный договор о пользовании недвижимостью и технические документы на объект.

Специалист Minds Capital готов предоставить актуальный образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения, обеспечить сопровождение сделки, консультативную поддержку. Для этого достаточно заполнить короткую заявку на сайте или заказать обратный звонок.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/osobennosti-pereustupki-prav-po-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshcheniia

Договор переуступки права аренды нежилого помещения в 2020 году

Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

Как правильно это сделать?

Суть соглашения

Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Физическим лицом

Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

1. Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
2. Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

Выгоды от сделки

Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

• формирование компетентной конкурсной комиссии;
• управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
2. Документы о проведённом конкурсе.
3. Подготовленное и подписанное соглашение.

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

Оценка стоимости

Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

Заключение соглашения

Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

В договор должны войти следующие положения:

Ответственность сторон

Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

В этом пункте необходимо прописать:

Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

Как и любой другой договор, соглашение об уступке права аренды нежилым помещением должен быть оформлен правильно и грамотно.

Поэтому рекомендуется пригласить компетентного юриста, который внимательно изучит предварительный договор (его рекомендуется составлять), внесёт в него изменения (при необходимости), и предостережёт нового арендатора от «подводных камней».

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-arendy-nezhilogo-pomeshhenija.html

Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор

Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ — СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Переуступка права аренды нежилого помещения

В ряде случаев арендатор может пожелать передать другому лицу права и обязанности, связанные с арендой нежилого помещения. Подобная переуступка прав возможна лишь при соблюдении определенных условий.

Понятие переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды (ППА) — это сделка, которую некоторые специалисты называют частным случаем договора купли-продажи. Но, при переуступке прав объектом торга становятся не материальные блага, а возможность временного пользования определенным имуществом. В большинстве случаев производится переуступка прав арендатора нежилого помещения.

Одно из определений переуступки прав аренды — это перенаем имущества, при котором сменяется лицо, являющееся арендатором.

Права и обязанности сторон, указанные в договоре, сохраняются в полном объеме. Изменение этих прав допускается при согласии обеих сторон и отсутствии возражений со стороны представителей государственных структур.

Преимущества переуступки прав

Основное преимущество переуступки прав аренды — получение сделки на выгодных условиях, заключенных с предыдущим арендатором. Данная процедура обычно используется при аренде коммерческой недвижимости, способной приносить высокую прибыль. Пример: аренда помещения под ресторан в престижном районе столицы.

При переуступке прав аренды определенные преимущества получают как прежний, так и новый арендатор нежилого помещения.

В стандартной ситуации для получения прав аренды востребованного помещения нужно участвовать в аукционе. И гарантий на успех здесь не имеется. Поэтому переуступка прав аренды нежилого помещения дает новому арендатору следующие преимущества:

• Доступ к прибыльной коммерческой недвижимости в обход конкурентов;
• Выгодные условия. В ряде случаев наем недвижимости первым арендатором осуществляется при меньшей востребованности, на выгодных условиях. Переуступка позволяет получить права временного пользования на условиях той же сделки;
• Нет необходимости заключать сделку субаренды помещения.

Определенные преимущества получает не только сторона, в пользу которой производится уступка прав, но и та, которая их передает.

Выгода продавца прав аренды состоит в следующем:

• Возможность передать аренду недвижимости заинтересованному лицу при условии, что данное помещение уже не требуется арендатору. В этом случае не придется платить неустойку за досрочный разрыв сделки;
• Получение дополнительной прибыли за передачу прав. Лицо, в пользу которого совершается переуступка, платит немалые отступные в пользу прежнего арендатора.

Единственная проблема, связанная с описываемой процедурой — это необходимость соблюдать все условия прежнего договора. В ряде случаев он может не подходить новому арендатору. Но поменять условия прежней сделки не всегда представляется возможным.

Порядок оформления переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды допускается исключительно на возмездной основе, с согласия всех заинтересованных лиц. Это означает следующее:

• Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
• Прежний арендатор, претендент на получение права аренды и владелец нежилой недвижимости, должны выразить свое желание провести переуступку.
• По итогу переговоров между сторонами заключается письменное трехстороннее соглашение, подтверждающее передачу прав.

Вся описываемая процедура разбивается на несколько обязательных этапов. В процесс переуступки прав на временное пользование недвижимостью входит:

• Обсуждение условий составляемого документа.
• Получение разрешения на переуступку от специальной комиссии.
• Сбор пакета необходимой документации.
• Оформление трехстороннего соглашения между участниками договора, в виде отдельного документа.
• Регистрация сделки в официальных органах.

Рекомендуется проводить процедуру после консультации с опытным юристом.

В ряде случаев имеются неочевидные ограничения на пользование определенным типом недвижимости. При составлении договора о сделке их следует учитывать.

Обсуждение условий

Первый этап — это заключение предварительной договоренности между участниками соглашения. Обычно ее заключают в устной форме. На этом этапе стороны решают: имеет ли смысл начинать процедуру переуступки аренды нежилой недвижимости. Независимо от того, кто является сторонами договора, решать все спорные вопросы рекомендуется при личной встрече.

Допускается участие официального доверенного лица одной из сторон. Доверенность обязательно заверяется у нотариуса. Но в большинстве случаев желательно организовать обсуждение без участия третьих лиц.

Получение разрешения комиссии

Если владельцем нежилого помещения является государство, необходимо провести конкурс на выбор арендатора с оптимальными условиями для переуступки. Оценивать результаты этого конкурса (или аукциона) будет специальная комиссия, составленная именно для этих целей. За ее состав всегда отвечает арендодатель или его представитель.

Стоит учитывать: в ряде случаев комиссия может предоставить льготные условия определенному участнику.

Если арендодателем является частное лицо, то комиссия должна будет только оценить условия, которые предлагает претендент на переуступку. В случае определенных договоров эту комиссию может заменить владелец помещения. Например, это возможно в тех случаях, когда все три стороны являются частными лицами.

В случае проведения публичного аукциона комиссия обязана соблюдать положения закона №135 ФЗ «О защите конкуренции». А претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения, и его пригодность для целевого использования. Здесь действуют положения статьи 477 ГК РФ о сроках обнаружения недостатков переданного товара.

Подготовка документов

После того как комиссия выберет подходящего кандидата, сторонам соглашения следует подготовить пакет документов для обращения в Росреестр. В него в обязательном порядке должно входить:

• Заявление о приеме пакета документации на оформление сделки. Соответствующий бланк работники Росреестра должны выдать на месте. Они же дают консультацию по правилам заполнения этой бумаги;
• Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию сделки;
• Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные свидетельства. При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;
• Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
• Свидетельства ОГРН, ИНН;
• Базовый договор аренды;
• Соглашение о переуступке;
• Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.

Составление соглашения

Для проведения процедуры обязательно требуется письменное соглашение между участниками. Составляется оно в простой письменной форме. При этом рекомендуется оформлять его после консультации у специалиста.

Неправильно составленный договор переуступки прав аренды нежилого помещения не будет принят даже при условии уплаты пошлины.

Описываемый документ обязательно должен содержать следующие пункты:

• Полное описание сторон, составляющих документ. Указывается, кто является владельцем недвижимости, кто ее арендует на текущий момент, и в чью пользу происходит передача прав аренды;
• Описание предмета договора, со ссылками на соответствующую правоустанавливающую документацию;
• Перечисление прав и обязанностей, подлежащих передаче;
• Принципы расчета между участниками сделки: размеры и частота выплат, используемая валюта, принципы перечисления;
• Оценочная стоимость объекта сделки;
• Ответственность сторон при нарушениях условий сделки:
  • Размеры штрафов и пеня за несвоевременную оплату;
  • Условия односторонней отмены действующего договора;
  • Варианты досудебного решения спорных вопросов;
  • Причины, по которым сделка будет признана недействительной.
• Реквизиты и подписи сторон.

Документ составляется в трех экземплярах. В ряде случаев требуется четвертая копия, для передачи в Росреестр.

Передача документов и регистрация

Процедура регистрации, при условии правильной подготовки пакета документов, не является сложной. Процесс выглядит так:

• Уплачивается пошлина за регистрацию сделки. На текущий момент ее стоимость составляет 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 для юридических лиц;
• Заполняется заявление на прием пакета документов;
• Собранная документация передается сотруднику Росреестра.

Процесс оформления занимает, в среднем, один календарный месяц. По истечении этого срока участники соглашения получают на руки документы о регистрации сделки.

Причины отказа

В соответствии со статьей 615 ГК РФ, арендатор имеет право передавать возможность пользования имуществом любому другому лицу. Но в ряде ситуаций накладывается запрет на передачу прав аренды используемого имущества.

Вот наиболее частые случаи, при которых невозможна переуступка:

• Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
• У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
• При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
• На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html